Кондиционер соседа на общей лоджии: ограничения

Для устранения нарушений, связанных с неправомерной установкой блока кондиционера на общей лоджии, а также ее захламлением, прежде всего следует обратиться в управляющую организацию. Также решить эти вопросы полномочны некоторые госорганы. Разберем все по порядку.

Когда размещение кондиционера на общей лоджии – нарушение

Размещение наружного блока кондиционера, организация слива конденсата в ведро, создание повышенного шума и вибрации, а также складирование мебели и стройматериалов на общей лоджии, являющейся путем эвакуации (выходом к лестничной клетке), нарушают требования жилищного, санитарного и противопожарного законодательства, а также ваши права как собственника помещения.

По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в МКД относятся помещения и элементы, обслуживающие более одного помещения, в том числе места общего пользования и иное имущество, предназначенное для обслуживания нескольких квартир. Если лоджия конструктивно является общей (на две квартиры) и используется как общий проход/выход, она подпадает под режим общего имущества. В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в пределах, установленных законом. Один собственник не вправе единолично изменять порядок использования общего имущества в ущерб другому. Вопросы использования общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников (ст. 44–46 ЖК РФ). Следовательно, размещение на общей лоджии оборудования (наружного блока кондиционера), создающего ограничения для других, без надлежащего решения и без соблюдения обязательных требований, неправомерно.

Права и обязанности собственника жилья

Закон устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с соблюдением прав и законных интересов проживающих граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и иных требований законодательства (ст. 17 ЖК РФ). Собственник обязан содержать помещение, не допуская бесхозяйственного обращения и нарушения прав и интересов соседей (ст. 30 ЖК РФ). Также осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).

Что вправе требовать собственник

При нарушении права пользования имуществом применяется ст. 304 ГК РФ (негаторная защита) – собственник вправе требовать устранения любых нарушений его права, даже если он не лишен владения. В вашем случае это является правовым основанием для требований демонтировать или перенести блок кондиционера, прекратить шумовое и вибрационное воздействие, а также убрать загромождение общего прохода.

Жалоба в управляющую организацию (УК, ТСЖ)

Поскольку спорная лоджия является общим имуществом всех собственников, управляющая организация (УК, ТСЖ) обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и реагировать на нарушения (ст. 161, 162 ЖК РФ). Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, возлагают на управляющую организацию (УК, ТСЖ) обязанность обеспечивать надлежащее состояние общего имущества и предотвращать его использование с нарушением прав собственников и требований безопасности. В связи с этим необходимо подать в управляющую организацию (УК, ТСЖ) письменное заявление о проведении осмотра и составлении акта, о выдаче предписания соседке об освобождении общей лоджии (пути эвакуации), а также об устранении нарушений, связанных с блоком кондиционера, сливом, шумом и вибрацией.

Если со стороны управляющей организации (УК, ТСЖ) будет иметь место бездействие в решении проблемы, следует обратиться с соответствующей жалобой в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию).

Обращение в Роспотребнадзор

Уровень шума должен соответствовать санитарным требованиям (Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарные нормы по шуму). Уполномоченным органом по проверке соблюдения санитарных требований по шуму и вибрации является Роспотребнадзор, поэтому обращаться необходимо именно туда. При подтверждении превышений уполномоченным органом или по результатам экспертизы соседка может быть обязана устранить источник шума и вибрации.

Обращение в органы пожарного надзора

Захламление пути эвакуации (мебелью, стройматериалами и иными предметами) противоречит обязательным требованиям пожарной безопасности (Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479). По факту загромождения пути эвакуации параллельно можно обратиться в МЧС России (органы государственного пожарного надзора).