Доли в квартире, обозначенной в брачном договоре

Да, конечно, собственники как первой квартиры, так и второй «ипотечной» могут распорядиться своей собственностью, в том числе продать ее целиком или долю в ней. Доля в праве собственности также может являться объектом сделки, поскольку собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

Что касается брачного договора, заключенного в отношении ипотечной квартиры, то предварительно надо ознакомиться с условиями конкретного брачного договора, заключенного в отношении этой квартиры.

В вопросе не указано, есть ли в данной семье несовершеннолетние дети среди собственников и сколько их.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Пункт 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Таким образом, если среди собственников первой квартиры есть несовершеннолетние дети, то в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ отчуждение их долей в праве собственности в этой квартире возможно только с получением предварительного согласия органов опеки и попечительства на их отчуждение.

И в этом случае сделка проводится строго в соответствии с условиями, закрепленными органами опеки и попечительства в своем постановлении (распоряжении).

На практике предварительные разрешения на продажу квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, выдаются органами опеки и попечительства при условии покупки (т.е. возмездного приобретения) в собственность несовершеннолетних аналогичных по своим характеристикам и соразмерных по стоимости долей в приобретаемой квартире взамен проданных, чтобы имущественное положение несовершеннолетних не ухудшалось, а сделка соответствовала их интересам.

Если же приобретаемая квартира, в которой планируют детей наделить долями в праве собственности, находится в залоге (под ипотекой) у банка, а долг перед банком планируется «гасить» деньгами от продаваемой квартиры, то «погашение» ипотечных обязательств перед банком обычно происходит также одновременно с продажей и приобретением недвижимости.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в квартире без предоставления соответствующей компенсации.

После проведения сделки и полного исполнения перед банком финансовых обязательств должника по ипотечному договору в Росреестр предоставляются не только пакеты документов по переходу прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры (или доли в ней), но и документы из банка, необходимые для «погашения» в ЕГРН записи об ипотеке в отношении ипотечной квартиры.

Далее, автором вопроса не указано, на чье имя зарегистрирована в Росреестре ипотечная квартира, в которой планируется наделить детей долями в праве собственности. Не упоминается, какую степень родства имеет настоящий собственник ипотечной квартиры по отношению к несовершеннолетним детям. Если, например, собственником ипотечной квартиры является мать этих детей, то не следует забывать, что в п. 3 ст. 37 ГК РФ (нормы которой распространяются на родителей несовершеннолетних), указано, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или безвозмездное пользование. Следовательно, заключение возмездных сделок (в том числе купля-продажа) между матерью и ее несовершеннолетними детьми запрещено законом.

Поэтому автору вопроса можно порекомендовать подготовку к сделке начать с визита в органы опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетних детей с целью выяснения предварительных условий, на которых органы опеки и попечительства могут разрешить провести данную сделку.