Можно ли официально купить квартиру у сироты?

Да, юридически это возможно. Но есть несколько существенных нюансов, которые увеличивают правовые риски сторон в случае проведения сделки по такой схеме.

В такой ситуации можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Отсутствие на момент заключения предварительного договора возможности передать имущество, являющегося предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ) (п. 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора").

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Одним из существенных условий, которое должно быть согласовано сторонами сделки в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, является ее цена (п.1 ст. 555 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Поскольку в рассматриваемом случае квартира будет оформлена в собственность продавца только по истечении трех лет, то в предварительном договоре тогда указывается, что после оформления квартиры в собственность продавца (по истечении трех лет), в такой-то срок стороны обязуются заключить основной договор.

Как уже было отмечено выше, проведение сделки с заключением предварительного договора купли-продажи квартиры и последующим заключением основного договора через три года существенно увеличивает правовые риски сторон, особенно для покупателя.

Поскольку переход права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи не происходит и не подлежит государственной регистрации в Росреестре, то у продавца есть возможность заключать аналогичные предварительные договоры купли-продажи в отношении той же квартиры с другими лицами, что создает риск двойных продаж.

Также присутствует существенный риск незаключения в дальнейшем основного договора купли-продажи по причине одностороннего отказа продавца от его заключения по любой причине.

У продавца может за три года поменяться жизненная ситуация, и, как следствие, отпасть необходимость в оформлении квартиры  в свою собственность и последующей ее продажи. 

В этом случае покупатель берет на себя риски возможного невозврата переданных им продавцу при заключении предварительного договора  денежных сумм в счет стоимости квартиры (аванса, задатка) по причине отсутствия этих денег в наличии у  продавца.

Конечно, если одна из сторон будет уклонятся от заключения основного договора, то ГК РФ предусмотрено право другой стороны обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ). При таком развитии событий истцу следует запастись терпением, а также подготовиться к судебному процессу и дополнительным финансовым расходам.

Не стоит забывать и о возможном снижении потребительских свойств отчуждаемой квартиры, например, по причине случившегося пожара или залива квартиры в течение трех лет до момента заключения сторонами основного договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к покупателю, и , как следствие, снижении  стоимости квартиры, которую стороны сделки зафиксировали в предварительном договоре и по которой покупатель должен купить эту квартиру.

Следует помнить также и об объективной невозможности заключить продавцу и покупателю основной договор купли-продажи квартиры по истечении трех лет, например, по причине банкротства продавца, смерти одной из сторон сделки, наложения обеспечительных мер (ареста, запрета)  на квартиру после оформления ее в собственность продавца.

Таким образом, будущему собственнику (сироте, получившему квартиру от государства) и автору вопроса стоит серьезно обдумать все возможные правовые последствия заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с указанием в нем такого условия, как заключение основного договора через три года.