Продажа добрачной квартиры с брачным договором

Описанная в вопросе ситуация на практике встречается довольно редко (в силу того, что брачные договоры пока не получили широкого распространения в нашей стране, а брачные договоры, по условиям которых меняется правовой режим личного имущества супругов, особенно редки). Поэтому, очевидно, не приходится говорить о сколь-нибудь широкой и единообразной практике решения такого рода ситуаций, выработанной налоговыми органами и судами.

При ответе на данный вопрос исходить надо прежде всего из положений п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), в соответствии с которыми при определении размера налоговой базы по доходам от продажи имущества налогоплательщик имеет право уменьшить размер своих подлежащих налогообложению доходов одним из двух возможных способов:

• либо посредством применения имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи имущества (но не свыше определенной в налоговом законодательстве суммы — 1 млн руб. для жилой недвижимости и некоторых иных категорий недвижимого имущества и 250 тыс. руб. для иного имущества, в частности, движимого);
• либо посредством уменьшения суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Ключевым моментом при применении этого способа уменьшения размера налоговой базы является то, что расходы должны быть понесены самим налогоплательщиком; стало быть, если таких расходов понесено налогоплательщиком не было, то и оснований для применения данного способа уменьшения размера облагаемых доходов нет (об этом сказано, в частности, в письме Минфина России от 04.04.2016 № 03-04-05/18915).

Исходя из этого, супруга, приобретшая долю в праве собственности на данное жилое помещение на основании брачного договора, не может воспользоваться данным способом уменьшения размера доходов от продажи этого имущества, облагаемых НДФЛ (она расходов по приобретению квартиры не несла).

Но в данном случае есть один нюанс. В соответствии с абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при продаже имущества, полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества. Доля в праве собственности на жилое помещение была приобретена супругой на безвозмездной основе; при этом, как бы странно это ни выглядело на первый взгляд, доходы супруги в натуральной форме от приобретения этой доли в праве собственности подлежат обложению НДФЛ. Действительно, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Но брачный договор, который в данном случае был заключен между супругами и на основании которого у супруги возникло право на долю, не тождествен договору дарения, о котором идет речь в п. 18.1 ст. 217 НК РФ; это самостоятельный вид договора, относящийся к тому же к другой (хотя и родственной) отрасли права – семейному (а не гражданскому, как договор дарения) праву.

В соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 214.10 НК РФ при получении в порядке дарения доли в объекте недвижимого имущества доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества. И хотя (как уже было отмечено выше) в данном случае заключенный супругами брачный договор не может трактоваться в качестве договора дарения, представляется, что данный подход к определению размера налоговой базы может быть применен в рассматриваемой ситуации. Стало быть, супруга обязана будет уплатить НДФЛ с полученного ею дохода в натуральной форме (в виде доли в праве собственности на жилое помещение) исходя из размера дохода, составляющего половину кадастровой стоимости жилого помещения по состоянию на 1 января 2022 г. И на эту же сумму она может уменьшить размер своих облагаемых НДФЛ доходов от продажи данной квартиры (в соответствии с упомянутым выше положением абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Иными словами, облагаться НДФЛ будет только та часть дохода от продажи, причитающегося на ее долю, которая превысит половину кадастровой стоимости жилого помещения по состоянию на 1 января 2022 г.

Что касается супруга, то он имеет право уменьшить сумму своего облагаемого дохода на сумму произведенных им расходов на приобретение данного жилого помещения (в размере, не превышающем сам размер приходящегося на его долю дохода) на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Есть ли смысл расторгнуть брачный договор? В письме Минфина России от 17.06.2021 № 03-04-05/47920 сформулирована следующая позиция (правда, применительно к иной ситуации): сумма денежных средств, полученная физическим лицом — продавцом имущества и в полной сумме фактически возвращенная покупателю в связи с расторжением договора купли-продажи, не является доходом и не подлежит обложению налогом на доходы физических лиц. Представляется, что вполне справедливым было бы применение данного подхода и в случае расторжения брачного договора, о котором упоминается в вопросе: в случае его расторжения доля в праве на жилое помещение возвратится супругу, а стало быть, эта полученная супругой и возвращенная ею доля не может считаться ее доходом (и, соответственно, не подлежит обложению НДФЛ). После расторжения брачного договора супруг как единоличный собственник жилого помещения сможет уменьшить всю сумму дохода от продажи на сумму своих расходов на приобретение данного жилого помещения.

Какой вариант действий предпочесть в данной ситуации, зависит от «арифметической составляющей» (суммы затрат на приобретение квартиры, ее кадастровой стоимости, предполагаемой цены продажи). Исходя из этой информации будет определяться размер налоговой базы и сумма налога, подлежащего уплате, в каждом из рассмотренных вариантов (сохранение брачного договора в силе или его расторжение). Поскольку такой информации в вопросе нет, дать однозначный ответ о наиболее предпочтительном варианте действий вряд ли возможно.

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем  сайте, где  рассказывается обо всех нюансах уплаты налога с продажи квартиры.