Тонкости раздела ипотечных квартир при разводе

В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью. В качестве такого имущества в данном случае выступает однокомнатная квартира. Соответственно, денежные средства, полученные от ее продажи, также будут личным имуществом супруга, в чьей собственности данная квартира находилась. Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, также не будет являться общим имуществом супругов. Иными словами, есть основания говорить о том, что определенная доля в праве на двухкомнатную квартиру (исходя из доли личных средств супруга – собственника однокомнатной квартиры, вложенных в приобретение двухкомнатной) должна рассматриваться не как общее имущество супругов, а как личная (индивидуальная) собственность одного из них.

Так выглядит ситуация, если подходить к ней абстрактно-теоретически. Но автора вопроса, очевидно, интересует иной аспект проблемы: как можно (и можно ли) «отспорить однокомнатную квартиру», т.е. практически добиться перераспределения размера долей супругов в праве собственности на имеющееся жилое помещение с учетом принадлежности ранее отчужденного помещения одному из супругов (а не обоим).

Ответить на данный вопрос определенно, к сожалению, невозможно ввиду отсутствия целого ряда существенных сведений в тексте вопроса. Можно лишь указать на юридически значимые обстоятельства, от которых будет зависеть возможность перераспределения долей между супругами.

Первое из них – в чью собственность была приобретена двухкомнатная квартира в соответствии с договором купли-продажи (родителей и детей, только родителей или одного из родителей) и каково распределение долей между сособственниками (в случае приобретения квартиры в собственность родителей и детей). Если доли детей определены в договоре купли-продажи, то они, очевидно, будут являться неприкосновенными (в том смысле, что их размер не может быть изменен при разделе общего имущества супругов) независимо от размера этих долей.

Если размер детских долей пока не определен, то следует исходить из нормы ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», в соответствии с которой жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее – МСК), оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. При этом в случае отсутствия такого соглашения руководствоваться надо положением о том, что определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.). В том же обзоре (п. 10) указано, что при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует определить доли детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств МСК, если таковое на момент раздела имущества супругов не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей.

Второе – определены ли доли каждого из супругов в праве собственности на приобретенное жилое помещение. Определенные трудности возникнут в той ситуации, когда договором купли-продажи были определены размеры долей каждого из супругов в праве собственности на приобретенное жилое помещение. В судебной практике сформировались прямо противоположные подходы к юридической оценке подобной ситуации. В одних случаях суды акцентируют внимание на том, что размер долей каждого из супругов уже определен (а стало быть, делить в данном случае нечего). Соответственно, изменение долей супругов в праве собственности на приобретенное жилье невозможно даже в том случае, если суд установит, что размер долей супругов не отражает размера вложений каждого из них в приобретение данного имущества.

В других случаях суды указывают со ссылкой на п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33 СК РФ, что если брачным договором между супругами не установлен иной режим их имущества, то действует законный режим, согласно которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.02.2020 № 20-КГ19-13 перечень возможных соглашений, на основании которых может быть изменен правовой режим общего имущества супругов, несколько расширен; помимо брачного договора, в указанном определении упоминаются также соглашение о разделе имущества между супругами и соглашение о признании имущества одного из супругов общей совместной или общей долевой собственностью (ст. 37 СК РФ). При этом применительно к конкретной рассматриваемой им ситуации суд указал, что договор купли-продажи «таким соглашением о разделе общего имущества супругов не является». Представляется, что данный вывод выходит за рамки обстоятельств конкретного спора и имеет универсальное значение; действительно, юридической целью договора купли-продажи является переход права собственности на продаваемое имущество от продавца к покупателю (покупателям). Во исполнение своей обязанности передать имущество в собственность покупателю продавец обязан вручить это имущество покупателю, подписать соответствующий документ о передаче имущества и не чинить препятствий государственной регистрации перехода права собственности. Все остальное (в частности, распределение долей между конкретными покупателями имущества) лежит, строго говоря, за рамками договора купли-продажи; а поэтому договор купли-продажи и не может приравниваться к соглашению о разделе имущества супругов (цель договора купли-продажи, как указано выше, совершенно иная).

Третье – насколько в принципе может быть доказано в судебном порядке вложение в приобретение двухкомнатной квартиры денежных средств, полученных от продажи однокомнатной. Если в обоих случаях использовались безналичные расчеты (зачисление сумм, вырученных от продажи, на банковский счет с последующим перечислением данной суммы в счет оплаты приобретенной квартиры), то ситуация с точки зрения доказывания будет вполне очевидной. Если же таких документальных подтверждений нет, то при разрешении спора суд будет руководствоваться такими обстоятельствами, как временной промежуток между сделками по покупке двухкомнатной квартиры и продаже однокомнатной, размер полученных средств от продажи однокомнатной квартиры, наличие у супругов доходов, достаточных для приобретения спорной квартиры, и т.п. (см. по этому поводу, в частности, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.09.2020 № 41-КГ20-10-К4).