• Главная
  • Жилье
  • Переоформление доли ипотечной квартиры после развода
Светлана Смоленская (Мурино) 15.04.2022 Рубрика: Жилье

Переоформление доли ипотечной квартиры после развода

Покупали квартиру в ипотеку в браке на мужа, право собственности - общая совместная. Сейчас в разводе, хочу переоформить квартиру (и соответственно, ипотеку) с мужа на себя. Какие варианты существуют? Как дешевле и проще это сделать?

Наталия Булахова
Наталия Булахова
Консультаций: 183

Если ваш бывший супруг не против, то лучше всего подойдет вариант с заключением соглашения о разделе совместно нажитого имущества между супругами (далее – соглашение о разделе).

Раздел общего имущества супругов производится в соответствии со ст. 38–39 Семейного кодекса РФ.

Имущество, нажитое супругами во время брака (общее имущество супругов), может быть разделено между супругами по их соглашению, которое обязательно должно быть нотариально удостоверено.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Если между супругами по вопросам раздела совместно нажитого имущества происходит спор, то раздел имущества ведется в судебном порядке.

Поскольку соглашение о разделе заключается в нотариальной форме, вам придется оплатить государственную пошлину за совершение нотариальных действий в размере, установленном пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.), а также оказание нотариусом услуг правового и технического характера (далее – ПТХ). Информацию о предельных размерах ПТХ, которые ежегодно устанавливает Федеральная нотариальная палата, а также конкретные размеры ПТХ у каждого субъекта РФ можно посмотреть на сайте Федеральной нотариальной палаты.

В соглашении о разделе вы сможете определить доли каждого из супругов; предусмотреть, на кого ляжет бремя будущих ипотечных выплат; определить размер денежной компенсации за уже выплаченную часть кредита и долю в квартире вашему супругу, порядок и сроки выплаты ему денежной компенсации, сроки подачи пакета документов в Росреестр для проведения государственной регистрации перехода прав (поскольку право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом надо также учитывать, что государственная регистрация внесения изменений, перехода прав на недвижимость, обремененную ипотекой, имеет свои особенности.

Так как квартира, подлежащая разделу между супругами, обременена ипотекой, потребуется согласие залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке. Таким образом, заключить соглашение о разделе вы сможете, только получив предварительное согласие вашего залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями вашего договора об ипотеке.

На практике нотариусы, составив проект соглашения о разделе, предоставляют его залогодержателю для получения предварительного согласия залогодержателя на данную сделку. В связи с этим вам сначала придется переоформить свои кредитные отношения с залогодержателем, заключив с ним новый ипотечный договор, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты осуществлялись только вами и была возможность оформить квартиру в вашу единоличную собственность.

Обычно у банков-залогодержателей уже есть подготовленные программы для подобных случаев. Более того, стоит еще раз внимательно перечитать кредитный договор, пункты которого могут также подсказать решение вашего вопроса.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя), может быть признана недействительной (оспоримой) на основании норм ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, в силу прямого указания в законе ваш залогодержатель вправе оспорить соглашение о разделе, заключенное без его согласия.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме этого, в соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» письменное согласие залогодержателя потребуется и для государственной регистрации на ваше имя перехода права собственности на долю в квартире на основании соглашения о разделе, если иное не установлено вашим договором об ипотеке. При отсутствии такого согласия имеются основания для приостановления государственной регистрации (п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Конкретное решение по ситуации (кроме залогодержателя) также зависит и от настроя вашего супруга производить раздел кредитных обязательств и переоформление квартиры в вашу личную собственность мирным путем или в судебном порядке, что финансово более затратно и дольше по времени.

 

 

 

 

Сказали спасибо:
31