«Российской газеты»
Добавление супруга в договор аренды участка
Возможно ли добавить в договор аренды земельного участка супруга? Договор заключен между физическим лицом и администрацией муниципального района. Процедура осуществлялась путем выигрыша в электронных торгах. При обращении в администрацию для заключения допсоглашения последовал отказ на основании п. 7 ст. 448 ГК РФ.
Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу.
Важное значение имеет оговорка про исключение из общего правила, которым является п. 7 ст. 448 ГК РФ.
Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, содержащимся в п. 9 постановления от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 388 ГК РФ).
Следовательно, включение в договор аренды земельного участка супруга победителя торгов означало бы уступку права (частичную) победителем торгов третьему лицу, что противоречит действующему законодательству.
В данном случае нельзя вести речь и о том, что права аренды земельного участка, приобретенные супругами в период брака, в силу положений ст. 34, 38 СК РФ могут учитываться при разделе имущества супругов. Такую ситуацию рассматривал Верховный Суд РФ (постановление от 25.04.2017 № 60-КГ17-1). В этом судебном споре речь шла об обычном договоре аренде земельного участка, заключенном без процедуры торгов. В вопросе же фигурирует договор, заключенный на торгах.