Максим Покунин (Ростов) 12.07.2016 Рубрика: Земля

Будучи фермером, заключил договор перенайма с соседом и получил его участок в аренду. Местная администрация предъявила долги предыдущего арендатора.

Я как глава фермерского хозяйства для расширения своих земель заключил договор перенайма аренды с соседним фермером, в результате чего ко мне перешла его долгосрочная аренда участка. Однако затем местная администрация, которая выступает арендодателем по этой аренде, предъявила ко мне требования об оплате долгов по аренде предыдущего арендатора и начислила мне пени. Насколько правомерно такое требование администрации ко мне как к новому арендатору по перенайму по долгам предыдущего арендатора?
Павел Ярцев
Павел Ярцев
Консультаций: 4

До 2014 года суды повсеместно исходили из того, что долги прежнего арендатора по аренде подлежат взысканию с него, а не с нового арендатора, получившего аренду по перенайму. Они мотивировали это тем, что само по себе соглашение о перенайме не является переводом долга старого арендатора на нового, если об этом прямо не указано в самом соглашении о перенайме.

Однако в последующем к договорам аренды государственных и муниципальных земель, заключенных на срок более 5 лет, стал применяться другой подход. Особенность этих договоров в том, что перенаем (перевод аренды на другого арендатора) по таким договорам не требует согласия арендодателя (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В связи с этим была распространена переуступка аренды новому арендатору, с тем чтобы избавиться от прежних долгов по аренде следующим образом: организация прежнего арендодателя прекращает функционировать, а аренда передается новому арендатору с тем, чтобы к нему нельзя было предъявить претензии по накопившей задолженности. В результате прежние долги платить было некому (организация прежнего арендодателя не функционирует).

Полагаем, что это стало одной из причин того, что еще Президиум ВАС РФ в постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 сформировал позицию применительно к таким договорам, согласно которой даже если в договоре перенайма не указано о переводе долгов прежнего арендатора на нового, то это не является основанием для отказа в иске к новому арендатору о взыскании долгов прежнего арендатора.

Руководствуясь данным постановлением, Арбитражный суд Астраханской области Определением от 22.05.2014 по делу № А06-7751/2010 не просто взыскал долги прежнего арендатора с нового, а перевел уже возбужденное исполнительное производство в отношении прежнего арендатора по уже вступившему против него в силу решению суда на нового арендатора, посчитав его правопреемником прежнего арендатора в связи с произошедшим перенаймом.

Таким образом, в случае перевода договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, существуют риски взыскания с нового арендатора долгов предыдущего.

Сказали спасибо:
8