«Российской газеты»
Нормы обеспеченности парковочными местами в ЖК
При строительстве дома заложен наземный паркинг на 288 мест. Проектная декларация есть на сайте застройщика. Однако после ввода в эксплуатацию здание перепланируется под бизнес-центр, о чем свидетельствует как внешний вид, так и постановление Прокуратуры, которая не принимает мер со ссылкой на то, что территория, на которой стоит здание, не принадлежит собственникам, поэтому и парковочные места тоже. В ходе выездной проверки установлено, что здание перепланируется под офисные помещения, но нарушений не выявлено. При этом разрешение на строительство выдано застройщику исходя из обязательства построить наземную парковку. Нет ли здесь несоответствия? Можно ли как-то повлиять на ситуацию?
Согласно п. 21 ст. 1 ГрК РФ парковка (парковочное место) – специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.
Парковочное место, в отличие от схожего по отдельным характеристикам объекта недвижимости (но разного по своему юридическому предназначению) машино-места, не является самостоятельным объектом недвижимости. Оно не подлежит постановке на кадастровый учет, и право собственности в отношении него нельзя зарегистрировать при покупке, например, квартиры или офиса.
При этом если в договоре долевого участия было предусмотрено право на парковочное место, вы как покупатель вправе требовать возмещения части денежных средств (за неисполнение условий договора) в случае, если после перевода в нежилое здание собственник не захочет предоставлять вам парковочное место; либо можно признать такой договор вообще недействительным (введение покупателя квартиры (впоследствии ее собственника) в заблуждение) и требовать в судебном порядке полного возврата денежных средств за квартиру, компенсации морального вреда, штрафа.
Что касается возможности принадлежности земельного участка собственникам квартир в многоквартирном доме (или помещений в нежилом здании), обратим внимание на подробно конкретизирующий этот момент п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»:
«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания».
Таким образом, собственнику квартиры в многоквартирном доме или собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, т.е. также на земельный участок.
Этот вывод подтверждается и важнейшим положением п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На основании п. 2 данной статьи участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Таким образом, если вы купили квартиру в этом доме, вы вправе распоряжаться не только данной квартирой, но и частью земельного участка, находящегося под многоквартирным домом (и в случае его перевода в нежилое помещение), исходя из условий распоряжения общей долевой собственностью (данным участком).
Относительно наличия фактов несоответствия и возможности повлиять на ситуацию можно отметить, что в данном случае должен быть соблюден порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 23 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
На основании ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Для осуществления такого перевода необходимо получение разрешения от соответствующей районной администрации (по месту нахождения) жилого помещения. Если такого разрешения нет, перевод жилого помещения в нежилое является незаконным.
Если ваши права нарушаются таким переводом (например, вы приобрели квартиру или иной объект недвижимости), находящийся в этом доме, вы вправе обратиться в районную администрацию либо непосредственно к собственнику здания для предоставления данного разрешения (или обеспечения доступа к ознакомлению с ним). Это должна также потребовать и прокуратура, поскольку осуществляется перевод жилого помещения в нежилое помещение. В этой ситуации вы вправе обратиться письменно как в администрацию, так и к собственнику этого переводимого жилого помещения в нежилое; также вы вправе подать жалобу в вышестоящий орган прокуратуры или обратиться в суд (если этим переводом нарушены ваши права). Кроме этого, можно направить адвокатский или судебный запрос по предоставлению данных сведений о наличии (отсутствии) такого разрешения. При этом судебный запрос нужно отправлять, если вы будете обращаться в суд о признании такого перевода незаконным.
Помимо этого, важным критерием будет являться получение согласия о переводе жилого помещения (многоквартирного дома) в нежилое (здание). Такое согласие должно быть получено от всех собственников помещений в многоквартирном доме, вопрос должен быть решен на общем собрании. В случае несоблюдения данного требования получение разрешения на перевод из жилого помещения в нежилое также нельзя признать законным, а само «решение общего собрания» нужно оспаривать, поскольку в этой ситуации вызывает большие сомнения законность его принятия (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). По данному поводу можно обратиться дополнительно и в органы жилищного надзора. В случае подделки документов важно проводить почерковедческую и (или) иную экспертизу, в зависимости от необходимости проверки подлинности подписей и т.п., а также обращаться в полицию по факту подделки документов.