• Главная
  • Земля
  • Продажа части земли, купленной с домом на маткапитал
О. Садрук (Балахта) 18.05.2022 Рубрика: Земля

Продажа части земли, купленной с домом на маткапитал

У меня дом, купленный на маткапитал, и земельный участок. Все оформлено в доли по 1/3 на меня и двоих детей. Могу ли я продать часть участка, так как не в состоянии его содержать? Площадь участка – 0,29 га? Как это сделать?

Наталия Булахова
Наталия Булахова
Консультаций: 184

Да, продать часть земельного участка возможно. Есть несколько вариантов решения этого вопроса, при этом у каждого варианта есть свои особенности.

Один из вариантов – это разделить земельный участок между всеми его сособственниками (не путать с выделом в натуре доли земельного участка и доли в доме одному собственнику).

Для этого автору вопроса потребуется провести раздел исходного земельного участка размером 0,29 га (по-простому, размежевать), в результате которого будут образованы новые земельные участки, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекратит свое существование (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ).

Во-первых, для решения этого вопроса автору не обойтись без привлечения кадастрового инженера, который будет проводить раздел (размежевание) земельного участка, в том числе подготовит межевые планы новых участков и установит их границы. Термин «размежевание», как и сам процесс, широко используется на практике кадастровыми инженерами, хотя и не является юридическим термином, который применяется в нормативных правовых актах.

Кадастровые работы проводятся на основании договора подряда, который заключается между собственником участка и кадастровым инженером.

Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, может быть разделен между ее участниками по соглашению между ними.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Возвращаясь к вопросу, на основании соглашения о разделе, заключенного между всеми собственниками земельного участка, земельный участок разделяется в натуре таким образом, чтобы из исходного земельного участка 0,29 га образовались два земельных участка, а именно: в границах одного земельного участка был полностью расположен жилой дом автора вопроса, а на другом участке (который планируется продать) постройки отсутствовали.

В дальнейшем в Росреестре исходный земельный участок снимается с кадастрового учета, а на кадастровый учет ставятся два самостоятельных земельных участка, на каждый из которых одновременно регистрируется право общей долевой собственности всех собственников (ч. 2 и 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Во-вторых, раздел земельного участка обязательно происходит с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Изменение площади земельного участка ограничено Земельным кодексом РФ и Правилами землепользования и застройки конкретного района. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков устанавливаются муниципальным нормативным актом – Правилами землепользования и застройки территории, которые утверждаются органами местного самоуправления (т.е. местной администрацией).

Поэтому площади вновь образуемых земельных участков после раздела должны быть не ниже предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией в Правилах землепользования и застройки той территории, где расположен участок автора вопроса.

Несоблюдение предельного минимального размера является самостоятельным основанием для приостановки и последующего отказа Росреестра в государственном кадастровом учете и регистрации вновь образуемых земельных участков (п. 28 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Также к образуемым земельным участкам должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), это можно сделать и путем установления сервитута (п. 26 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

В-третьих, распоряжаться долями в праве общей долевой собственности в недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, без предварительного получения разрешения органов опеки и попечительства не получится.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Пункт 3 ст. 60 СК РФ предусматривает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ).

Следовательно, на заключение соглашения о разделе земельного участка родителям потребуется получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства, так как среди собственников земельного участка есть несовершеннолетние дети.

Соглашение о разделе земельного участка заключается в письменной форме, а, поскольку эта сделка происходит с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, то законом установлена обязательная нотариальная форма для данного вида сделок (ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации).

Таким образом, чтобы заключить соглашение о разделе земельных участков, придется обращаться к нотариусу того нотариального округа, в котором расположен земельный участок автора вопроса.

Поскольку сособственниками новых (после раздела) земельных участков будут являться несовершеннолетние дети, то для последующей продажи одного из образованных участков также предварительно потребуется получать согласие органов опеки и попечительства, а купчую (договор купли-продажи земельного участка) заключать в нотариальной форме.

Органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение в тех случаях, когда сделка не влечет снижения стоимости продаваемых долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним.

В каждом конкретном случае органы опеки и попечительства индивидуально оценивают ситуацию с позиции защиты имущественных интересов несовершеннолетних детей, чтобы исключить возможность лишения их права собственности и нарушения прав и законных интересов в случае продажи родителями принадлежащих детям долей в недвижимости без предоставления соответствующей компенсации.

Сказали спасибо:
15