• Главная
  • Земля
  • Выдел доли земельного участка с одновременным отказом от доли на дом
Мария (Московская обл. ) 13.01.2018 Рубрика: Земля

Выдел доли земельного участка с одновременным отказом от доли на дом

Имеется 1/3 доля земельного участка и дома (зарегистрировано). Я хочу выделить долю только земельного участка, так как в этом доме я не проживаю и отношения к нему не имею. Дом не находится на той части участка, которая мне необходима. Дом не подлежит реальному разделу, так как это технически невозможно. Как мне выделить землю и при этом отказаться от дома?

Алексей Попов
Алексей Попов
Консультаций: 53

Согласно п. 1-3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

По общему правилу, только по соглашению сторон возможно договориться о том, как разделить общее имущество. При этом вполне допустимо произвести мену доли в доме на долю в земельном участке эквивалентной стоимости. Таким образом, ваша 1/3 доли в доме может быть передана в собственность второго совладельца, что позволит ему получить в свою собственность дом целиком, а взамен вы сможете прирастить свою долю в земельном участке за счет переданной в порядке мены в вашу пользу дополнительной доли в нем. Указанная доля в новом размере в земельном участке также по договоренности сторон может быть выделена в натуре.

Также, если вы не желаете получить с других совладельцев компенсацию за долю в доме, у вас есть возможность передать такую долю всем или одному из совладельцев в дар, т.е. безвозмездно (ст. 572 ГК РФ).

Однако, если согласия достигнуть не удалось, спор может быть решен только в судебном порядке. При этом, если раздел дома в натуре технически невозможен, собственник доли, который не может выделить такую долю в натуре в свою пользу, вправе взыскать с других участников долевой собственности стоимость такой доли. В этом случае его право на долю в доме будет прекращено. То есть в вашу пользу с других совладельцев может быть взыскана стоимость 1/3 дома. Однако присуждение в вашу пользу в указанном порядке денежной компенсации за долю в доме не позволит вам обменять ее принудительно на часть (долю) земельного участка.

Из общего земельного участка суд принудительно в вашу пользу может выделить лишь часть, соразмерную вашей доле в нем, т.е. 1/3. Поскольку право на долю в доме будет прекращено, вы вправе претендовать на часть участка, домом не занятую, т.е. свободную от застройки. Однако при этом при выделе в натуре в счет вашей доли части земельного участка следует учитывать минимально допустимую площадь такого участка, установленную органами местного самоуправления (п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.). Если образованный соразмерно вашей доле участок получается менее минимально установленной нормы площади в соответствующем регионе,  выдел его в натуре будет невозможен, а вопрос может быть решен путем присуждения в вашу пользу компенсации в размере стоимости принадлежащей вам доли участка в порядке, аналогичном вышеописанному (т.е. как и за долю в доме) за счет других совладельцев участка.

В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (абз. 2, 3 п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе в случае, указанном в абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного  Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Правоприменительная практика не дает однозначного ответа на вопрос о том, какая доля является незначительной. Как правило, вопрос решается в сопоставлении с размерами, площадью объекта, находящегося в общей долевой собственности, возможностью выделить в счет доли имущество нормальной для использования величины, отвечающей признаку пригодности для использования такого имущества по прямому назначению.

Поэтому следует иметь в виду, что если площадь участка, соразмерная вашей доле в нем, окажется слишком маленькой и на нем нельзя будет возвести жилой, дачный дом или какие-либо строения в силу градостроительных ограничений, а также вы не докажете, что заинтересованы в занятиях огородничеством или нуждаетесь в использовании участка для отдыха и оздоровления, не имея других возможностей реализовать такие свои потребности, или будет доказана невозможность совместного с другими совладельцами использования участка, то согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ по требованию других совладельцев участка в вашу пользу за их счет, но без вашего согласия, может быть присуждена денежная компенсация в размере стоимости земельного участка, что повлечет прекращение вашего права на него.

Например, если в итоге выдела на долю в 1/3 земельного участка с целевым назначением для индивидуального жилищного строительства приходится всего 2 сотки (200 кв. м), что, вероятнее всего, существенно меньше минимально допустимой площади обособленного земельного участка в конкретном муниципальном образовании (он в вопросе не указан), то такая доля может быть признана незначительной, поскольку такой участок не только не отвечает требованиям минимальной площади, но и едва ли может использоваться по целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства. Если на 1/3 вашей долю приходится участок площадью не менее 5-6 соток, тогда он вполне может быть использован по целевому назначению, т.е. для строительства дома, если речь идет о населенном пункте, для строительства дачного дома, полноценного садоводства и огородничества, если речь идет о дачном поселке. В таком случае, вероятнее всего, вам удастся добиться желаемого результата.

Сказали спасибо:
13