Михаил (Санкт-Петербург) 05.04.2022 Рубрика: Жилье

Погашение маткапиталом цены подаренной квартиры

Хочу передать по дарственной ипотечную квартиру родному брату. По ней остался долг менее 20% стоимости. Если банк одобрит его как нового заемщика, и я передам все права на квартиру, то брат готов погасить остаток долга по ипотеке материнским капиталом. Возможно ли это в случае с квартирой, полученной в дар?

Алексей Руслин
Алексей Руслин
Консультаций: 38

Использование средств материнского (семейного) капитала (далее по тексту – МСК) для погашения задолженности по кредитному договору в данном случае не представляется возможным. И дело само по себе даже не в том, на основании какого конкретно договора у брата возникнет право собственности на данное жилое помещение; корень проблемы – в его статусе «нового заемщика» (пользуясь терминологией автора вопроса).

Стать «новым заемщиком» приобретатель жилого помещения в данном случае сможет не иначе как на основании соглашения о переводе долга (ст. 391 ГК РФ). Такое соглашение будет означать, что новый должник принимает на себя обязанность, возникшую ранее между посторонними для него лицами (банком-кредитором и первоначальным должником), причем в возникновении этого обязательства новый должник никакого участия не принимал. Банк-кредитор не перечислял ему денежные средства в соответствии с кредитным договором (он перечислил таковые первоначальному должнику); новый должник лишь занял место первоначального на каком-то этапе исполнения обязанности по возврату этих денежных средств.

В этом-то и кроется суть проблемы. В соответствии с ч. 8 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон № 256-ФЗ) средства (часть средств) МСК направляются на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой, на приобретение (строительство) жилого помещения при условии предоставления лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) документа, подтверждающего получение им займа путем безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, или его супругом (супругой) в кредитной организации. Иными словами, непременным условием направления средств МСК на погашение ипотечного долга является получение заемных денежных средств именно самим лицом, получившим сертификат на МСК, или его супругом.

При этом документ, подтверждающий получение денежных средств по договору займа, путем их безналичного перечисления на счет, открытый лицом, получившим сертификат, или его супругом в кредитной организации обязательно должен быть предоставлен в территориальный орган Пенсионного фонда России для решения вопроса о направлении средств (части средств) МСК на погашение ипотечного долга (пп. «д» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

Итак, денежные средства от кредитной организации «новым заемщиком» или его супругом получены не были, и, соответственно, документ о перечислении этих средств на открытый кем-либо из них счет предоставить невозможно. Последствия такой ситуации в Законе № 256-ФЗ регламентированы однозначно: несоблюдение условия о безналичном перечислении заемных средств на счет самого лица, получившего сертификат на МСК, или его супруга, является основанием для отказа в удовлетворении заявления о распоряжении средствами МСК (п. 7 ч. 2 ст. 8 Закона № 256-ФЗ).

Можно порекомендовать автору вопроса рассмотреть вариант с заключением договора купли-продажи. Цена продаваемого имущества (как и прочие условия договора) может устанавливаться по соглашению сторон; в частности, возможно установление цены соразмерно сумме непогашенного долга по ипотечному кредиту. В этом случае средства МСК могут быть направлены покупателем (братом) на приобретение данного жилого помещения (п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона № 256-ФЗ). Но разработка конкретной схемы в данном случае требует более подробного изучения ситуации.

Вы также  можете прочитать подробные статьи юристов, посвященные материнскому капиталу и дарению квартиры близкому родственнику

 

Сказали спасибо:
12