Можно ли снять квартиру у супруга?

Снять квартиру у супруга можно. Закон этого не запрещает. Однако необходимо учесть некоторые нюансы.

От чего зависит возможность заключения договора

С точки зрения законодательства, далеко не во всех случаях супруги могут заключить между собой юридически корректный договор найма (аренды) того или иного имущества. Критериями возможности заключения подобного договора будут выступать, во-первых, правовой режим самого имущества, которое планируется сдать внаем, а во-вторых, правовой режим денежных средств, подлежащих передаче в качестве наемной платы.

Имущество супругов: общее и личное

Все имущество, принадлежащее супругам, может быть отнесено либо к общему имуществу супругов (их совместной или долевой собственности), либо к индивидуальной собственности одного из супругов. Соответственно, говоря о правовом режиме конкретного имущества, мы как раз и подразумеваем его отнесение к общему имуществу супругов либо к индивидуальному имуществу одного из них.

По общему правилу, закрепленному в семейном законодательстве, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, т.е. их общим имуществом (п. 1 ст. 34 СК РФ). К индивидуальному имуществу каждого из супругов относятся (ст. 36 СК РФ):

- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (в частности, в порядке приватизации жилищного фонда);

- вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), за исключением драгоценностей и др. предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов;

- исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов.

Как изменить установленный законом режим собственности

Надо иметь в виду, что закон только предлагает определенный вариант решения вопроса об имуществе супругов, но никоим образом не навязывает его в качестве безальтернативного. Супруги могут выстроить свои имущественные отношения так, как предложено в законе, а могут предусмотреть и иной вариант. Так заключенный супругами брачный договор может изменить правовой режим имущества супругов, установленный законом, в частности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (абз. 1 п. 1 ст. 42 СК РФ). Иными словами, брачным договором может быть предусмотрен режим раздельной собственности в отношении всего либо части имущества, которое закон относит к общему имуществу; равным образом, не исключается и установление режима общей собственности в отношении имущества, которое закон рассматривает в качестве индивидуального имущества одного из супругов.

Какое имущество может быть предметом сделок между супругами

Предметом гражданско-правовых сделок между супругами, в том числе договора имущественного найма (аренды), может быть только то имущество, которое может быть отнесено к индивидуальной собственности одного из супругов (этот супруг будет, соответственно, выступать в качестве наймодателя). В то же время имущество, относящееся к общему имуществу супругов (неважно, совместному или долевому), не может быть предметом договора найма, ведь сособственником такого имущества является и тот супруг, который предполагает быть нанимателем на основании договора; получается, что этот супруг будет сдавать внаем свое имущество себе же самому, т.е. одновременно выступать в договоре и с той, и с другой стороны. Гражданское законодательство такого не допускает (в соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице). К тому же в данном случае теряется какой-либо смысл в заключении такого договора: суть как договора аренды, так и договора найма жилого помещения заключается в предоставлении имущества арендатору (нанимателю) во временное владение и пользование (абз. 1 ст. 606, п. 1 ст. 671 ГК РФ). Но, будучи сособственником общего имущества, супруг уже имеет право владеть и пользоваться данным имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ), причем не на временной, а на постоянной основе.

Есть некоторые нюансы, касающиеся ситуаций, когда имущество находится в долевой собственности супругов, причем между супругами определен порядок пользования, т.е. во владение и пользование каждого из супругов предоставлена часть общего имущества, соразмерная его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ), однако рассмотрение этих нюансов выходит далеко за рамки ответа на поставленный вопрос.

Как решается вопрос с наемной платой

В качестве наемной платы могут выступать денежные средства либо иное имущество, относящееся к индивидуальному имуществу супруга-нанимателя. Основания данного вывода аналогичны изложенным выше: уплата наемных платежей за счет общих средств супругов создает ситуацию неосновательного сбережения имущества супругом-нанимателем, поскольку в определенной доле для исполнения своих обязанностей перед супругом-наймодателем наниматель использует его же (наймодателя) имущество. При этом суть внесения наемной платы состоит в том, что наниматель передает наймодателю соответствующие денежные средства (или иное оговоренное в качестве платы имущество) в собственность, тогда как в случае использования для этих целей общего имущества супругов право собственности на него у супруга-наймодателя в соответствующей доле уже имеется.

Вывод

В ситуации, описанной в вопросе, квартира, принадлежавшая супруге до вступления в брак, является индивидуальной собственностью супруги (п. 1 ст. 36 СК РФ), в состав общего имущества супругов не входит и, вследствие этого, может выступать в качестве объекта договора найма жилого помещения, заключенного между супругами. Однако полностью юридически корректными отношения между супругами по поводу найма данной квартиры будут при условии, что плата за наем данного жилого помещения будет вноситься супругом-нанимателем за счет собственных средств (добрачных сбережений, средств, вырученных от продажи добрачного имущества, средств, полученных в дар, в порядке наследования и пр., а также средств, право индивидуальной собственности автора вопроса на которые установлено брачным договором, если он заключался). Следует иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 34 СК РФ к общему имуществу супругов относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Иными словами, большинство доходов, получаемых каждым из супругов в период брака, относятся к общему имуществу; соответственно, как указано выше, использование их для целей погашения наемной платы в отношениях между супругами юридически корректным не будет. Если у автора вопроса отсутствуют средства, которые могут быть отнесены к его индивидуальному имуществу, выходом из ситуации может быть заключение брачного договора с установлением режима раздельной собственности супругов в отношении всех или хотя бы части получаемых ими доходов.