Т. Боброва (Москва) 02.07.2017 Рубрика: Налоги

Выплата налога за сдачу квартиры в аренду

Я являюсь собственником 1/6 доли в квартире. Я вместе с остальными пятью собственниками хотим сдавать квартиру в аренду и платить налоги за ее сдачу. Как лучше это сделать? Можно ли на меня оформить ИП (патент), а я буду платить налог?
Алексей Попов
Алексей Попов
Консультаций: 31

Согласно ст. 248 Гражданского кодекса РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Таким образом, сдавая в аренду общее имущество – квартиру от имени всех совладельцев, вы должны будете распределить полученные доходы соразмерно, т.е. пропорционально принадлежащим им долям, если иное не будет оговорено в вашем соглашении с ними. Соответственно, это повлечет обязанность по ежегодному декларированию полученного дохода и уплате налога на имущество физических лиц (НДФЛ), предусмотренного п. 1 ст. 207, пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ в размере 13% денежного выражения дохода, уменьшенного на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218-221 НК РФ.

При этом каждый совладелец как налогоплательщик обязан уплачивать налог со своего дохода самостоятельно (ст. 19, пп. 1 п. 1 ст. 23, ст. 45 НК РФ). Это буквально означает, что каждый совладелец должен лично перечислить в бюджет соответствующую сумму налога и за счет собственных средств, возложение исполнения данной обязанности на других лиц не допускается, за исключением особых случаев, установленных законом, когда соответствующая обязанность возлагается на так называемого налогового агента (ст. 24 НК РФ). Это не ваш случай. Действуя от имени других совладельцев, будучи их поверенным (доверенным лицом), агентом, комиссионером или иным посредником, вы не являетесь их налоговым агенто» в смысле ст. 24 НК РФ.

Таким образом, вы обязаны передавать (перечислять) другим совладельцам причитающуюся им долю доходов, а они обязаны самостоятельно исполнять свои налоговые обязательства.

Статья 18 НК РФ предусматривает так называемые специальные налоговые режимы, которые могут предусматривать особый порядок определения элементов налогообложения, а также освобождение от обязанности по уплате отдельных налогов и сборов. В частности, индивидуальные предприниматели (далее – ИП) могут воспользоваться упрощенной системой налогообложения (пп. 2 п. 2 ст. 18, гл. 26.2 НК РФ), системой налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (пп. 3 п. 2 ст. 18, гл. 26.3 НК РФ) или патентной системой налогообложения (пп. 5, п. 2 ст. 18, гл. 26.5 НК РФ). Во всех случаях применение ИП одного из указанных налоговых режимов предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за рядом исключений), налога на имущество физических лиц (также в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением отдельных коммерческих объектов недвижимости),  налога на добавленную стоимость, за исключением подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию РФ и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ (при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), договором инвестиционного товарищества, договором доверительного управления имуществом или концессионным соглашением на территории РФ).

Следует отметить, что согласно пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ применение патентной системы возможно при сдаче в аренду (найме) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю только на праве собственности. Иными словами, если вы, зарегистрировавшись в качестве ИП, возьмете в пользование (управление) доли других участников (т.е. чужое имущество), для целей сдачи в наем всей квартиры, то воспользоваться патентной системой вам не удастся. Кроме этого, такие ваши действия могут быть рассмотрены как доверительное управление имуществом совладельцев, что повлечет обязанность по уплате НДС в соответствии с вышеуказанной ст. 174.1 НК РФ.

Это не исключает использование других налоговых режимов.

При применение упрощенной системы налогообложения налоговая ставка составит всего 6% с фактического дохода (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). Вмененный доход при оказании услуг по временному размещению и проживанию в квартире, являющийся базой для исчисления единого налога, определяется как произведение площади квартиры в кв. м и базовой доходности, составляющей по данному виду деятельности 1000 руб./кв. м, а ставка единого налога устанавливается в размере 15% величины вмененного дохода, определяемого таким образом (ст. 346.29, п. 1 ст. 346.31 НК РФ). Налоговая база при патентной системе налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по соответствующему виду предпринимательской деятельности, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации (ст.ст. 346.47, 346.48 НК РФ). О величине такого дохода на очередной год применительно к вашей деятельности вам следует справиться в своем регионе. Ставка налога на такой доход составляет 6% (п. 1 ст. 346.50 НК РФ).

Реализация права на применение специальных режимов налогообложения дает неоспоримые преимущества в налогообложении, однако имеет свои недостатки – ими могут воспользоваться только лица, зарегистрированные в качестве ИП, а регистрироваться придется каждому совладельцу, т.к. каждый из них должен платить налоги самостоятельно (см. выше). В противном случае остальным совладельцам, не зарегистрированным в качестве ИП, придется заплатить налог с полученного дохода по ставке 13%.

Существует также опасность признания договорных отношений всех совладельцев, зарегистрированных в качестве ИП, совместной деятельностью (простым товариществом) или доверительным управлением долями в квартире одним из совладельцев, которому поручено заключать договоры ее аренды (найма), независимо от вида заключенных договоров с другими совладельцами, что повлечет его обязанность по уплате НДС в соответствие с вышеуказанной ст. 174.1 НК РФ.

Сказали спасибо:
16