«Российской газеты»
Несоответствие купленного жилья плану застройки
Я купил квартиру по договору долевого участия. При передаче квартиры по акту от застройщика выяснилось, что площадь квартиры увеличилась на 1,7 кв. м из-за того, что застройщик не возвел короба вентиляционных каналов на кухне и в санузле. Вентиляционные каналы предусмотрены планом, приложенным к договору долевого участия. Вместо вентелиционных коробов в потолке только вытяжные отверстия. Квартира находится на втором этаже, первый этаж нежилой. На вопрос о данных коммуникациях представитель застройщика ответил, что так как это начальный этаж, то короба не нужны, а выданный план является типовым для любого этажа. Дом сдан в эксплуатацию. Вправе ли застройщик выполнять вентиляцию в виде отверстий в потолке без сооружения вентиляционных коробов на данном этаже?
Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Следовательно, площадь вентилляционного короба не учитывается при определении фактичской общей площади жилого помещения.
При оценке обоснованности исключения из плана жилого помещения, являющегося приложением к договору долевого участия, целесообразно обратиться к застройщику с запросом об ознакомлении с проектной документацией на многоквартирный дом.
В соответствии с п. 9 Положения о составе разделов проектной документации и требований к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 (далее - Положение), проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 12 разделов, требования к содержанию которых установлены п. 10-32 Положения.
Так, п. 19 Положения устанавливает требования к содержанию подраздела проектной документации "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети". Помимо прочих, в текстовой части требования должны быть следующие:
- сведения об источниках теплоснабжения, параметрах теплоносителей систем отопления и вентиляции;
- обоснование принятых систем и принципиальных решений по отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха помещений с приложением расчета совокупного выделения в воздух внутренней среды помещений химических веществ с учетом совместного использования строительных материалов, применяемых в проектируемом объекте капитального строительства, в соответствии с методикой, утверждаемой Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ;
- обоснование энергетической эффективности конструктивных и инженерно-технических решений, используемых в системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха помещений, тепловых сетях;
- сведения о тепловых нагрузках на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение на производственные и другие нужды;
- обоснование оптимальности размещения отопительного оборудования, характеристик материалов для изготовления воздуховодов;
- описание технических решений, обеспечивающих надежность работы систем в экстремальных условиях;
- описание систем автоматизации и диспетчеризации процесса регулирования отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха;
- перечень мероприятий по обеспечению эффективности работы систем вентиляции в аварийной ситуации (при необходимости).
В графической части должны быть принципиальные схемы систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.
Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству.
Следовательно, жилое помещение, переданное участнику долевого строительства застройщиком, должно полностью соответствовать проектной документации на многоквартирный дом.