Особенности годового отчета УК

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 04.05 2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее – Закон о лицензировании) лицензия – специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности (выполнения работ, оказания услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности), которое подтверждается записью в реестре лицензий.

На основании ч. 1 ст. 2 Закона о лицензировании лицензирование отдельных видов деятельности осуществляется в целях предотвращения ущерба правам, законным интересам, жизни или здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, обороне и безопасности государства, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями отдельных видов деятельности. Осуществление лицензирования отдельных видов деятельности в иных целях не допускается.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 1 Закона о лицензировании особенности лицензирования, в том числе в части, касающейся порядка принятия решения о предоставлении лицензии, срока действия лицензии и порядка продления срока ее действия, приостановления, возобновления и аннулирования действия лицензии, могут устанавливаться федеральными законами, регулирующими осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с ч. 1 ст. 199 ЖК РФ лицензия аннулируется по решению суда на основании рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора об аннулировании лицензии. Указанное заявление подается в суд на основании решения лицензионной комиссии.

Согласно ч. 2 данной статьи основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии является исключение из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, указанным в ч. 5–5.4 ст. 198 ЖК РФ, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд.

В соответствии с ч. 3 данной статьи действие лицензии прекращается в связи с аннулированием лицензии по решению суда, истечением срока действия лицензии, если такой срок не продлен в порядке, установленном ч. 4 ст. 192 ЖК РФ, и по иным основаниям, указанным в Законе о лицензировании, со дня внесения соответствующих записей в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

На основании ч. 1 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном ст. 198 ЖК РФ, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном ч. 4 ст. 192 ЖК РФ, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

На основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном ч. 4 ст. 192 ЖК РФ, действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со ст. 199 ЖК РФ, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1) возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Как справедливо отмечается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.04.2021 № 303-ЭС20-23313, исходя из системного толкования приведенных норм, положения ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, предусматривающие в том числе меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным ч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК РФ, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Кроме этого, в системе правового регулирования отношений по управлению многоквартирным домом предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, указанный в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ; управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном данным кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с этим же кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Обязанность управляющей организации отчитываться перед собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в обслуживаемых многоквартирных домах, закреплена законодательно. Этот же отчет необходимо разместить в ГИС ЖКХ. Нарушение указанной обязанности влечет наложение административной ответственности по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

На основании ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

На значимость осуществления непрерывности управления многоквартирным домом обращено внимание также в п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г.

Относительно непрерывности управления следует иметь в виду, что распоряжением Правительства РФ от 31.10.2022 № 3268-р утверждена Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года, подразделом «Управление жилищным фондом» разд. VI которой предусматриваются, в частности, мероприятия по:

- внедрению единых стандартов деятельности по управлению МКД и их обслуживанию;

- внедрению новых подходов в сфере государственного жилищного надзора и лицензионного контроля в сфере предпринимательской деятельности по МКД;

- развитию институтов и моделей управления жильем;

- повышению эффективности эксплуатации и обеспечению непрерывного управления МКД на всех этапах его жизненного цикла по единым стандартам на основе трансформации института «временной управляющей организации» и внедрения модели «гарантирующей управляющей организации», предполагающей открытые конкурсные процедуры по отбору профессиональных управляющих организаций.

На этом акцентируется внимание и в письме Минстроя России от 25.06.2024 № 35255-ДН/04.

Кроме этого, Конституционный Суд РФ в постановлении от 18.04.2024 № 19-П высказал важную позицию о том, что до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у других лиц (в том числе при изменении способа управления таким домом) управляющая компания не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию.

Взаимосвязанные ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 ЖК РФ признаны не противоречащими Конституции РФ в той мере, в какой по своему конституционно-правовому смыслу они предполагают, что во всяком случае на управляющую организацию, не передавшую техническую документацию и другие связанные с управлением многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, новому субъекту управления, возлагается обязанность продолжить управление многоквартирным домом после прекращения договора управления таким домом в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий субъекта РФ до возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у другой управляющей организации либо до наступления иных обстоятельств, определенных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Конституционный Суд РФ, в частности, отметил, что обязанность управляющей организации по продолжению управления многоквартирным домом и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, в системе действующего правового регулирования не предполагает не ограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ достаточно подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления им; в случае если необходимое решение не принято или не реализовано, ЖК РФ предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации; если же конкурс признан несостоявшимся – определить управляющую организацию своим решением. При этом, хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления многоквартирным домом, в случае неисполнения обязанности совершить действия, направленные на определение новой управляющей организации, предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке.

Таким образом, пока управляющая компания не передала свои полномочия, во исполнение законодательных предписаний, подкрепляемых судебной практикой о непрерывности управления многоквартирным домом, она должна продолжить осуществлять их, в частности, заполнить и выставить годовой отчет в ГИС за пять месяцев управления. Если же полномочия переданы другой управляющей компании или другим лицам (при выборе нового способа управления МКД) и иное не установлено договором управления многоквартирным домом, нужно ориентироваться на вышеназванную ч. 11 ст. 162 ЖК РФ и непосредственно разместить отчет в ГИС ЖКХ за фактический период осуществления деятельности в прошлом году (с момента принятия на себя полномочий по управлению многоквартирным домом), поскольку исключений в этой части закон не предусматривает. При этом административная ответственность за нарушение правила, предусмотренного ч. 11 ст. 162 ЖК РФ, наступает по ст. 13.19.2 КоАП РФ.