В каком случае жилой дом считается отдельно стоящим?

Исходя из п. 39 ст. 1 ГрК РФ, «объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия „объект индивидуального жилищного строительства“, „жилой дом“ и „индивидуальный жилой дом“ применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации».

Согласно ч. 1 ст. 16 ЖК РФ «к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната».

Согласно приложению № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, «на земельном участке здания подразделяются на основные и служебные.

Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются.

К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.»

Согласно приложению 6 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденному Госстроем России, «жилое здание – жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. На земельном участке здания подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно и более зданий. Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. К числу служебных строений относятся гаражи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.».

В письме Минэкономразвития России от 22.03.2017 № ОГ-Д23-3198 по вопросу о включении площади автостоянки (гаража) в площадь жилого здания для целей кадастрового учета разъясняется следующее:

«-если гараж (автостоянка) расположен внутри здания (встроенный) – его площадь не исключается из площади этажа здания и, соответственно, из площади самого здания;

- если гараж (автостоянка) является пристроенным к зданию – решение о включении его площади в площадь здания зависит от характера блокирования построек (является блок гаража автономным или нет). Если блок гаража не является автономным (конструктивно не может эксплуатироваться независимо от жилого дома (равно как и жилой дом конструктивно не может эксплуатироваться независимо от такого блока гаража)), такой „блок“ является частью здания и, следовательно, его площадь не исключается из площади здания.

Если блок гаража является автономным (то есть блок гаража и жилой дом конструктивно могут эксплуатироваться независимо друг от друга), такой „блок“ не является частью здания и, следовательно, его площадь исключается из площади здания (в данном случае такой „блок гаража“ рассматривается в качестве самостоятельного здания/сооружения);

- если гараж (автостоянка) является отдельно стоящим зданием/сооружением, то такой гараж является самостоятельным объектом кадастрового учета».

Исходя из вышеприведенных нормативных правовых актов и официальных разъяснений, можно сделать следующий вывод. Если капитальный гараж пристроен к индивидуальному жилому дому таким образом, что отдельная эксплуатация гаража невозможна без эксплуатации жилого дома (т.е. автономным «блок» гаража не является, например, в случае, когда между домом и гаражом имеется общая стена и дверь ведет из дома в гараж), то дом вместе с гаражом можно признать единым отдельно стоящим объектом недвижимости, поскольку образует единую конструкцию. Если же блок гаража можно использовать отдельно от жилого дома, такой гараж может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, соответственно, в этой ситуации жилой дом и гараж будут рассматриваться как самостоятельные объекты недвижимости.