Сдача апартаментов в аренду: налоги

Если арендодатель – физическое лицо

В силу п. 1–2 ст. 207 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено ст. 207 НК РФ, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья.

В таком случае в силу п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка для арендодателя физического лица – резидента РФ будет составлять 13 и 15% соответственно. Если же арендодатель не является резидентом РФ, в силу п. 3 вышеуказанной нормы налоговая ставка будет составлять 30%.

В случае если физическое лицо получает доход от сдачи своего имущества в аренду от физических лиц или иностранных организаций, то в силу ст. 227 НК РФ собственник такого имущества должен самостоятельно задекларировать такой доход по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Если арендодатель – самозанятый

В соответствии с п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя».

В силу п. 7.3 ст. 83 НК РФ самозанятым является физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем и оказывающее без привлечения наемных работников услуги физическим лицам для личных, домашних и иных подобных нужд.

Согласно действующему законодательству Российской Федерации к физическим лицам, зарегистрированным в качестве самозанятых, применяется специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».

В соответствии с ч. 7 ст. 2 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“» (далее – Закон о НПД) профессиональный доход (далее – НПД) – доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

В силу ч. 1 ст. 4 Закона о НПД «налогоплательщиками налога на профессиональный доход признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном настоящим Федеральным законом».

В силу ст. 10 Закона о НПД налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

1. 4% в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам;
2. 6% в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.

Стоит отметить, что отсутствие дохода в течение налогового периода не влечет за собой никаких налоговых обязательств и не требует уплаты фиксированных платежей в бюджет.

Также в силу п. 8 ч. 2 ст. 4 Закона о НПД не вправе применять специальный налоговый режим налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 млн руб. С того дня, как годовой доход арендодателя превысил 2,4 млн руб., он не имеет права применять НПД.

Таким образом, вне зависимости от того, самостоятельно ли арендодатель (собственник имущества) заключил договор аренды с арендатором, или договор аренды заключен с арендатором третьим лицом, выступающим от имени арендодателя (в настоящем случае – управляющая компания), получателем дохода от сдачи имущества в аренду будет собственник этого имущества, и именно он должен будет уплачивать налог от получаемого дохода.