Ремонт квартиры до оформления сделки о ее покупке

Какие риски возможны?

1) продавец может отказаться от сделки. Поскольку право собственности еще не перешло к вам, продавец вправе продать квартиру другому человеку или просто передумать;

2) продавец может повысить цену. Увидев, что вы вложили средства в ремонт, продавец может заявить, что стоимость квартиры выросла, и потребовать доплату;

3) вы можете потерять деньги за ремонт. Если сделка не состоится, взыскать стоимость ремонта с продавца будет крайне сложно, так как юридически вы производили улучшения в чужом имуществе без законных оснований.

Что можно сделать?

Заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Этот договор – единственный предусмотренный законом способ связать продавца обязательством продать вам квартиру в будущем на согласованных сегодня условиях.

В предварительном договоре должны быть четко указаны все условия, которые позволят в будущем определить имущество (адрес, кадастровый номер, площадь) и его цену. Условие о цене – критически важно, чтобы продавец не мог ее поднять.

Вы должны указать конкретный срок, до которого обязуетесь подписать основной договор купли-продажи (например, до 31 июля 2026 г.). Если срок не указан, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Заключение предварительного договора порождает у обеих сторон право и обязанность заключить основной договор.

Можно ли защитить вложенные в ремонт деньги?

Сам по себе предварительный договор не создает обязанности продавца возместить вам стоимость ремонта, если сделка сорвется. Для защиты ваших вложений необходимо включить следующие положения в предварительный договор:

1) пропишите условие о ремонте. Зафиксируйте, что с вашего согласия и за ваш счет производятся улучшения (ремонт). Основной договор купли-продажи должен заключаться по цене, уже согласованной в предварительном договоре, без учета произведенного вами ремонта;

2) отразите ответственность продавца. Включите в предварительный договор условие о том, что в случае его одностороннего расторжения или необоснованного уклонения продавца от заключения основного договора, он обязан возместить вам полную стоимость ремонта, а также уплатить неустойку.

Также важно фиксировать все расходы. Сохраняйте все чеки, договоры с ремонтной бригадой, акты выполненных работ. Фиксируйте состояние квартиры «до» и «после» (фото, видео с датами, свидетели). Это нужно, чтобы в случае спора суд мог точно определить стоимость ваших улучшений.

В случае уклонения продавца от заключения основного договора вы имеете право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Если суд удовлетворит ваш иск, договор купли-продажи будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления этого решения в законную силу. Никаких дополнительных подписей от уклоняющейся стороны не требуется.

Как следует действовать?

Во-первых, заключите предварительный договор купли-продажи.

Составьте документ в простой письменной форме. В нем обязательно укажите:

1) цену, по которой продавец обязуется продать, а вы – купить квартиру;

2) срок, до которого вы обязуетесь заключить основной договор;

3) ваше право производить ремонт с согласия продавца;

4) ответственность продавца за отказ от сделки (обязанность возместить стоимость ремонта + неустойка).

Во-вторых, получите нотариально удостоверенное согласие продавца на ремонт.

Это будет неоспоримым доказательством того, что вы действовали с его разрешения.

В согласии укажите, что все неотделимые улучшения (стены, полы, потолки, сантехника) поступают в его собственность, но он обязан компенсировать их стоимость при одностороннем отказе от заключения основного договора.

В-третьих, документируйте все работы.

Сохраняйте чеки, договоры, делайте фото и видео с привязкой к дате, привлекайте свидетелей.

Последнее: заключите основной договор купли-продажи.

Как только продавец вступит в права наследства и получит свидетельство о праве собственности, незамедлительно переходите к регистрации перехода права собственности в Росреестре (МФЦ).