«Российской газеты»
Как продать квартиру, которая находится в ипотеке
Восемь лет назад купили с женой однокомнатную квартиру в ипотеку. Недавно родился ребенок, и квадратных метров уже не хватает. Хотим продать наше жилье и купить побольше, даже покупатель нашелся. Только нам еще пять лет выплачивать кредит… Можем ли мы провести сделку с заложенной квартирой?
Согласно законодательству распорядиться по собственному усмотрению квартирой, которая находится в залоге у банка, без ведома кредитора не получится. Заложенное жилье – гарантия для банка на случай, если заемщик в силу каких-либо обстоятельств станет неплатежеспособным.
Тогда по решению суда кредитор сможет продать квартиру и вернуть свои деньги. Зарегистрировать в Росреестре переход права собственности от продавца к покупателю без согласия банка-кредитора тоже не выйдет.
Схема расчетов, когда покупатель расплачивается собственными сбережениями, самая безопасная как для продавца, так и для покупателя. Однако цена продажи должна быть не меньше задолженности продавца. Если в силу рыночной ситуации цены на жилье снизились и сумма сделки не может покрыть остаток по кредиту, получить одобрение банка на сделку навряд ли удастся.
Как правило, банки одобряют сделки с ипотечными квартирами в двух случаях:
- если по результатам сделки долг по кредиту будет полностью выплачен;
- или если его возьмет на себя покупатель.
Еще одно важное условие, к которому надо быть готовым, - все расчеты по сделке будут проходить через ипотечный банк продавца. Это значительно снижает риски для всех участников сделки, так как банк проконтролирует, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, а продавец гарантировано получил деньги за квартиру и погасил долг.