В. Квасов (Москва) 06.02.2017 Рубрика: Банки

Документальное оформление передачи денег на погашение ипотеки

Родственники покупают квартиру в ипотеку. Мы с женой оплачиваем единовременно 50% стоимости квартиры (оплачиваем часть ипотеки банку за родственников), с тем чтобы после оформления квартиры в собственность родственники эту квартиру переоформили на мою жену (дарственная). Поскольку это возможно сделать только после погашения всей ипотеки, есть определенные риски. Какие документы нужно оформить при передаче денег, как лучше поступить?
Юлия Жиделева
Юлия Жиделева
Консультаций: 24

К сожалению, при описанных условиях не существует способа, обеспечивающего стопроцентную уверенность в получении в будущем квартиры в собственность.

В случае оформления договора дарения в будущем (обещание дарения), возможность которого предусмотрена п. 2 ст. 572 Гражданского кодекса РФ, встречаются следующие неблагоприятные обстоятельства.

1. Даритель вправе отменить дарение в случаях, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни (п. 1 ст. 577 ГК РФ), а также если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

2. В договоре обещания дарения может быть предусмотрен запрет перехода обязанности передать дар к наследникам дарителя (п. 2 ст. 581 ГК РФ) или право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

3. В случае неисполнения кредиторами обязанности вносить платежи банк может обратить взыскание на залог и реализовать квартиру с торгов.

4. Даритель может просто уклониться от исполнения договора дарения и реализовать квартиру третьим лицам сразу после погашения кредита и прекращения ипотеки.

Во всех этих случаях у вас останется только денежное требование к родственникам в размере внесенного за них платежа, процентов за пользование чужими денежными средствами и дополнительных убытков, если таковые будут причинены. Поскольку денег и иного имущества у должников может не оказаться, ваше требование рискует остаться неисполненным.

Оформление договора займа и залога квартиры в его обеспечение не уменьшит риски, так как залог можно будет зарегистрировать только после прекращения банковского залога (на иное не согласится банк), а необеспеченный заем ничем не безопаснее любого другого необеспеченного денежного требования.

Следовательно, вашу собственность на квартиру необходимо оформлять сразу, что означает ваше участие если не в кредитном договоре, то в договоре ипотеки как минимум, поскольку квартира передается банку в залог. Если родственники не будут производить погашение кредита, взыскание будет обращено на квартиру.

Оптимальным представляется вариант, при котором вы участвуете в кредитном договоре и в договоре ипотеки, но не как солидарные кредиторы, а разделив кредит путем указания фиксированной суммы, которую каждый кредитор занимает у банка. Квартира при этом оформляется вами и другим приобретателем в собственность в равных долях, и каждая из сторон отвечает в рамках своей суммы долга собственной долей. Понятно, что неравномерного распределения долей не согласует банк. При таком способе вы сможете уплатить свою часть долга досрочно и прекратить ипотеку своей доли, а задолженность родственников, если таковая возникнет, приведет к обращению взыскания только на их долю, а вашу долю не затронет.

Можно также изначально внести ваши 50% платежа продавцу и приобрести ½ доли в праве, минуя банк, а родственники приобретут свою долю в ипотеку, но тогда им нужно будет самостоятельно изыскать денежные средства на первый взнос.

Соответственно, родственники могут обещать вам дарение своей ½ доли в праве собственности на квартиру, и на эту сделку будут распространяться все перечисленные выше риски, но в таком случае они хотя бы падают не на весь объект недвижимости целиком.

Хотя риски продажи доли родственников третьим лицам понятны и нежелательны, оформить право вашей собственности на квартиру целиком без обременения ее ипотекой не представляется в описанной ситуации возможным.

Сказали спасибо:
1