О. Кудрявцева (Владимир) 19.06.2017 Рубрика: Банки

Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка?

Банк не предоставил в Росреестр документ, который является основанием для заключения кредитного договора, являющийся подтверждением передачи продавцу наличной части стоимости квартиры. Как продавцу квартиры взыскать ущерб с банка, предоставившего ипотечный кредит на покупку вторичного жилья, причиненный последствиями ошибки в документообороте?
Алексей Попов
Алексей Попов
Консультаций: 35

Из вопроса не совсем ясно, в чем выразился ущерб. Если предположить, что до передачи наличной части за покупаемую квартиру банк выдал ипотечный кредит покупателю, сумма которого была перечислена продавцу, и сделка, в том числе залоговая, была зарегистрирована, то неполученная продавцом предоплата (наличная часть) не является ущербом, причиненным банком. Задолженность по оплате квартиры возникла у покупателя, в связи с чем к нему может быть обращено исковое заявление о взыскании недополученных средств. Только он является надлежащим ответственным лицом перед продавцом в данном случае по возникшему из договора денежному обязательству и за его нарушение, что вытекает из ряда норм закона: ст. 309, 310, 395, 401, 420, п. 1 ст. 454, 485–487, 549 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Какие-либо ошибки документооборота в общении заемщика и банка являются проблемой их взаимоотношений и не являются основанием для предъявления претензий банку со стороны продавца, не являющегося стороной кредитной сделки, обеспеченной ипотекой (залогом квартиры, который возникает не ранее перехода права на нее к покупателю). Банк возможно и по недосмотру, но формально вправе был предоставить кредит без предоплаты (первоначального взноса) своему клиенту. Неоплата покупателем всей стоимости сделки находится в сфере его ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств перед продавцом по договору купли-продажи, в том числе если это нарушение повлекло убытки (ст. 15, 309, 310 ГК РФ).

Следует иметь в виду, что в регистрации рассматриваемой сделки участвуют все стороны. Таким образом, если оплата не произведена в полном объеме, продавцу не следовало подавать со своей стороны заявление о регистрации до получения полной оплаты, на что у него было полное право (ст. 328 ГК РФ), либо не выдавать доверенность на соответствующее действие иным лицам. Согласившись на регистрацию, продавец фактически согласился и с переходом права на квартиру к покупателю и залогом (ипотекой) в пользу банка, не получив предоплаты. В силу вышеприведенных норм закона это не лишает продавца права на взыскание неоплаченной суммы с покупателя в судебном порядке в случае его уклонения, но не с банка.

Кроме этого, если стороны не оговорили в договоре купли-продажи иное, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ предмет продажи находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Вследствие этого регистратор обязан был проверить факт получения данной оплаты. В противном случае он обязан был зарегистрировать на проданную квартиру залоговое обременение в силу закона в пользу продавца на основании договора купли-продажи и заявления одной из сторон договора (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», абз. 2 п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Если этого не было сделано, продавец вправе потребовать внести залоговую запись, а впоследствии потребовать в суде обращения взыскания на заложенное имущество, если оно не будет оплачено в полном объеме (ст. 348, 349 ГК РФ). Это породит «конфликт» старшинства залогов (ст. 342 ГК РФ) и поставит заемщика в крайне сложное положение перед банком, который приобретет право в таком случае на досрочный возврат суммы кредита из-за недобросовестности заемщика и ухудшения его положения вследствие ухудшения условий банковского залога (ипотеки) (ст. 351, 450, 813, 819 ГК РФ).

Для банка вышеуказанный залог в пользу продавца, фактически предшествующий банковской ипотеке, вероятнее всего недопустим его внутренними правилами кредитования и договором, в котором обычно прописывается, что предмет залога (квартира) не обременен правами третьих лиц (в том числе залоговыми правами того же продавца ввиду неполной оплаты). В связи с этим банк вправе потребовать досрочного возврата заемщиком суммы кредита. Однако, очевидно, что банку, выдавшему средства на покупку квартиры, такой иск не выгоден, так как это не поможет ему оперативно вернуть деньги с заемщика-покупателя, уже перечисленные продавцу, в том числе путем обращения взыскания на «дважды» заложенную квартиру, а любые проблемы продавца его не будут интересовать, пока продавец не предъявит иск к покупателю, в том числе об обращении взыскания на квартиру.

В связи с этим вам не следует медлить, необходимо поставить банк в известность о неоплате квартиры и предъявить иск к покупателю о взыскании неоплаченных средств с привлечением банка к участию в деле в качестве третьего лица в порядке ст. 43 Гражданского процессуального кодекса РФ. Также следует обратиться в орган государственной регистрации с заявлением о внесении залоговой записи в вашу пользу, если залог в силу закона не был отменен сторонами договора купли-продажи. В совокупности такие действия будут мотивировать банк на оказание давления на заемщика с целью выплатить вам обусловленную сумму предоплаты. Это будет единственно правильным и эффективным способом защиты нарушенного права в вашем случае, если наше предположение о контексте вопроса было верным.

 

Сказали спасибо:
4