Продажа дома на участке в долевой собственности

По общему правилу, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя (т.е. покупателя) на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости, подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона (ч. 2 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Аналогичную норму содержит п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Далее, согласно ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется.

В общем порядке здание с земельным участком, на котором оно расположено, приобретенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка, предоставленных на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 69.1 Закона об ипотеке).

Как уже было написано выше, приобрести в ипотеку жилой дом возможно только с одновременной ипотекой по тому же договору и земельного участка, на котором расположен этот дом.

В рассматриваемом случае покупатель с привлечением ипотечных средств будет по договору купли-продажи приобретать у продавца (автора вопроса) дом и долю земельного участка под ним, а не весь участок целиком. Поэтому одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя на эти объекты недвижимости в Росреестре будет регистрироваться и ипотека на эти же объекты (т.е. на дом и на долю участка).

Другая соседская доля этого земельного участка не будет являться предметом такой сделки и, соответственно, в отношении нее не будет регистрироваться залог (ипотека) в силу закона.

Так что продать дом и долю земельного участка под ним, зарегистрировав ипотеку в силу закона в пользу кредитора, покупателю-ипотечнику возможно.

В аналогичных ипотечных сделках сложность у покупателя возникает именно с одобрением таких объектов ипотечным банком. Для банка-залогодержателя доля земельного участка (а не целый участок) расценивается как объект с низким уровнем ликвидности, который в случае неисполнения заемщиком-покупателем своих обязательств по кредитному договору банку будет сложно реализовать. Таким образом, одобрит ли в рассматриваемом случае ипотечный банк дом и долю земельного участка, зависит от требований конкретного банка и ипотечных программ, по которым этот банк работает.