Объединение нескольких недвижимых объектов в один

При определенных условиях объединение нескольких объектов капитального строительства в один объект капитального строительства не будет являться нарушением законодательства.

В таких случаях при образовании нового здания все предыдущие четыре здания одного вида снимаются в Росреестре с кадастрового учета, государственная регистрация права собственности на исходные объекты недвижимости прекращается в связи с прекращением их существования, а новый объект недвижимости, созданный путем преобразования (объединения) или в результате реконструкции, ставится на кадастровый учет, и на него регистрируется право собственности на имя собственников исходных зданий.

При образовании нового объекта недвижимости кадастровый учет и регистрация прав на него осуществляются одновременно (п. 2 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации).

Таким образом, после постановки на кадастровый учет будет образован новый объект недвижимости со своими определенными характеристиками.

В общем порядке снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на новый объект недвижимости, образованный из таких объектов недвижимости (ч. 3 ст. 41 Закона о регистрации).

Далее, для осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в Росреестр потребуется предоставить решение собственника всех исходных четырех зданий. При объединении этих объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц, потребуется соглашение об образовании общей долевой собственности (ч. 8 ст. 41 Закона о регистрации).

В случае, если в отношении исходных объектов недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения таких объектов недвижимости (а в конкретном случае как раз зарегистрировано право оперативного управления), то одновременно с государственным кадастровым учетом и регистрацией прав на образуемый из них объект недвижимости в Росреестре осуществляются и государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемого объекта недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованного объекта (п. 1 ч. 12 ст. 41 Закона о регистрации).

Кроме этого, образованный объект капитального строительства здания должен соответствовать целевому назначению земельного участка, на котором оно располагается, его разрешенному использованию, также должны быть соблюдены требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции здания устанавливаются в градостроительном регламенте и включают в себя:

• минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения здания, за пределами которых запрещено строительство зданий;
• предельное количество этажей или предельную высоту зданий;
• максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента устанавливаются применительно к каждой конкретной территориальной зоне.

Территориальные зоны и градостроительные регламенты разрабатываются органами местного самоуправления, которые утверждают такой документ градостроительного зонирования, как правила землепользования и застройки (ст. 30 ГрК РФ).

Основанием для государственной регистрации кадастрового учета и регистрации прав в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий будет технический план (п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации).

Требования к подготовке технического плана и состав содержащихся в нем сведений утверждены приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082. Так, в разделе технического плана «Общие сведения о кадастровых работах» кадастровым инженером в зависимости от фактических обстоятельств и условий выполнения кадастровых работ указываются виды выполненных кадастровых работ, например: в связи с образованием объекта недвижимости, расположенного: _____________ (указывается адрес объекта недвижимости) в результате _____________ (указывается способ преобразования) исходных объектов недвижимости с кадастровыми номерами ___ (п. 27 Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений).

Таким образом, в конкретном случае с целью выяснения возможности образования нового объекта капитального строительства путем преобразования четырех зданий, проведения кадастровых работ и подготовки технического плана потребуется обращаться к кадастровому инженеру, а до этого – получать согласие собственника исходных зданий на образование нового объекта капитального строительства.