Анна Васильева (Одинцово) 23.11.2022 Рубрика: Жилье

Одобрение сделки дарения после ее совершения

Квартира приобретена в браке и, являясь совместно нажитым имуществом, была оформлена на мужа. Супруг подарил квартиру своей матери, однако нотариальное согласие жены на дарение оформлено не было. Сейчас мать супруга продает квартиру, и у покупателя есть риск оспаривания женой сына сделки дарения. Жена сына готова подтвердить, что сделка дарения была заключена с ее ведома, и она не имеет претензий по сделке дарения. Каким образом можно это сделать? Нотариусы говорят, что одобрение уже состоявшейся сделки они не делают. Есть ли какие-либо варианты подтверждения отсутствия претензий жены сына по уже состоявшейся сделке для покупателей?

Наталия Булахова
Наталия Булахова
Консультаций: 211

Действительно, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания совершенной сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Поэтому сделка, совершенная без согласия одного из супругов, по своей правовой природе являются оспоримой (ст. 166 ГК РФ).

Поскольку регистрация перехода права собственности в Росреестре уже пройдена, собственником квартиры стала одаряемая (мать дарителя), то единственным вариантом в данной ситуации (как правильно говорит автор вопроса) является получение постфактум одобрения сделки от супруги предыдущего собственника (дарителя) в нотариальной форме.

Заявление с одобрением уже совершенной сделки не следует путать с предварительным согласием супруги на отчуждение недвижимости, получение которого актуально на момент осуществления государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Предварительное (до сделки) согласие супруга на отчуждение имеет правовой статус односторонней сделки и удостоверяется нотариусами по правилам, предусмотренным Основами законодательства РФ о нотариате для удостоверения сделок (ст. 43, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1, далее – Основы). Данного мнения придерживается и Федеральная нотариальная палата (письмо от 29.08.2012 № 1773/06-12 «О согласии супруга на совершение сделки с недвижимым имуществом»).

Свидетельствуя подлинность подписи на заявлении супруги с одобрением уже совершенной сделки (в соответствии со ст. 80 Основ), нотариус не удостоверяет факты, изложенные в документе, а лишь подтверждает, что подпись на документе сделана определенным лицом.

Таким образом, заявление с одобрением уже совершенной сделки не содержит элементов сделки.

На практике на рынке недвижимости именно таким способом снижают правовые риски оспаривания сделки со стороны заинтересованного лица, а именно: оформляют от него заявление с одобрением уже совершенной сделки, а нотариус производит нотариальное действие только по свидетельствованию подлинности подписи этого лица (ст. 80 Основ).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ), т.е. у супруги дарителя, которая в последующем одобрила уже совершенную сделку дарения, не будет правовых оснований ее оспаривать.

В тексте данного заявления с одобрением ранее совершенной сделки от супруги дарителя надо указать реквизиты уже заключенного договора дарения (дату, ФИО сторон договора, адрес квартиры), перечислить существенные условия договора, которые супруга дарителя одобряет и подтверждает отсутствие претензий со своей стороны к настоящему собственнику квартиры (одаряемой).

Что касается нотариуса, отказывающего провести нотариальное действие и засвидетельствовать подлинность подписи супруги дарителя на ее заявлении с одобрением ранее совершенной сделки, то здесь можно только посоветовать обратиться к другому нотариусу.

Сказали спасибо:
14
Читайте также
Пенсионный банк вопросов