Определение получателя дохода от сдачи квартиры

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель жилого помещения обязан вносить плату за это жилое помещение (что следует из приведенной выше формулировки закона и, помимо этого, прямо указано в ч. 3 ст. 678 ГК РФ). Вносит он эту плату наймодателю, поскольку наем жилого помещения – это обязательственное отношение, а в силу обязательства должник (в данном случае наниматель) обязан произвести исполнение кредитору-наймодателю (п. 1 ст. 307 ГК РФ).

Соответственно, наймодателю принадлежит право на получение наемной платы с нанимателя, а такая наемная плата является доходом с точки зрения налогового законодательства, поскольку эта наемная плата представляет собой поддающуюся оценке экономическую выгоду в денежной форме (п. 1 ст. 41 НК РФ). Отсюда следует, что наймодатель, получивший такой доход, и будет являться плательщиком НДФЛ с этого дохода и лицом, обязанным представить налоговую декларацию в налоговый орган (на основании пп. 1 п. 1 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК РФ).

И тут возникает вопрос: кого считать в данной ситуации наймодателем? На первый взгляд, в качестве такового может рассматриваться супруга собственника квартиры, которая непосредственно заключала договор с нанимателем. Тем более, что исходя из нормы п. 1 ст. 671 ГК РФ, под наймодателем может пониматься не только сам собственник жилого помещения, но и «управомоченное им лицо». Казалось бы, если обратиться к п. 1 ст. 185 ГК РФ, доверенность как раз и представляет собой ничто иное, как такое письменное уполномочие.

Однако такой вывод был бы неправильным. Точное определение доверенности, содержащееся в п. 1 ст. 185 ГК РФ, гласит, что доверенность – это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам «для представительства перед третьими лицами». Доверенность создает между лицом, ее выдавшим, и лицом, которому она выдана, строго определенные отношения – отношения представительства, и никакие иные.

И эта оговорка в данном случае крайне важна, поскольку, согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная представителем в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. «Управомоченное лицо», упоминаемое в п. 1 ст. 671 ГК РФ, действует как самостоятельный субъект – от своего имени. Представитель же по доверенности действует не от своего имени и не в своих интересах, а от имени и в интересах представляемого (лица, выдавшего доверенность). И в этом смысле представитель не является самостоятельным субъектом; в качестве наймодателя в договоре будет указан именно собственник, выдавший доверенность (а не «управомоченное им лицо»). Права и обязанности по договору найма жилого помещения, заключенного представителем, возникнут не у представителя, а у лица, выдавшего доверенность. В частности, и право на получение от нанимателя дохода в виде наемной платы (как и сам этот доход после его фактического получения от нанимателя) будет принадлежать не представителю, а представляемому. Данная позиция изложена, в частности, в письме Минфина России от 31.01.2020 № 03-04-06/6153.

Таким образом, получателем дохода, налогоплательщиком и лицом, обязанным представить налоговую декларацию в налоговый орган, будет являться собственник жилого помещения, от имени которого представителем по доверенности был заключен договор найма данного жилого помещения.