«Российской газеты»
Принудительный выкуп долей в квартире
Имеется трехкомнатная квартира 60,9 кв. м. Я собственник 5/6, есть еще два собственника с долями 1/72 и 11/72. Собственник 1/72 доли прописан в квартире и проживает, занимая комнату 9,5 кв. м. Второй собственник 11/72 доли в квартиру не заселялся и не проживает, но прописан в ней. Коммунальные платежи оба не оплачивают, оплачиваю полностью я. Пыталась с ними договориться о выкупе долей, запросили 2 млн руб., я предложила 1 млн 300 тыс. руб. Произвела оценку квартиры и их долей. Стоимость 1/72 доли – 86 тыс. руб., стоимость 11/72 доли – 950 тыс. руб. Есть ли у меня право принудительно выкупить данные доли, если это у них единственное жилье?
Да, такое право у автора вопроса есть при соблюдении определенных условий.
На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).
При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
«Таким образом, условия, при которых допускается без согласия собственника выплата ему денежной компенсации, определены в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Это совокупность следующих обстоятельств: незначительность доли в праве общей собственности; невозможность выдела этой доли в натуре; отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества» (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.05.2021 № 88-7628/2021).
Судебная практика по интересующей категории дел достаточно обширна. Рассматривались подобные дела и на уровне Конституционного и Верховного судов РФ.
Пунктом 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Конституционный Суд РФ по аналогичному делу обсуждал вопрос еще в 2008 году. Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 № 242-О-О, согласно абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.
Подчеркнем, что, по мнению Конституционного Суда РФ, изложенного в вышеуказанном определении, применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
С выводом Конституционного Суда о том, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре возможна лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, не согласился Верховный Суд РФ, указав, что «из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае не достижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора. <…>
Отсутствие согласия ответчика на выдел его доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности» (определения Верховного Суда РФ от 30.08.2016 № 78-КГ16-36; от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).
Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 30.08.2016 № 78-КГ16-36, закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
При рассмотрении похожей ситуации по другому аналогичному делу Верховный Суд РФ также указал на ошибку нижестоящих судов, которые, «отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что у ответчика имеется интерес в использовании общего имущества, поскольку он не заявлял требований о выделе доли в спорном имуществе, а также потому, что согласие на выдел доли выражено не было. Однако эти выводы не основаны на положениях статьи 252 (пункт 4) ГК РФ» (Определение от 12.07.2016 № 46-КГ16-8).
Верховный Суд РФ в этом определении подчеркнул, что «при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам».
При этом, как отметил Верховный Суд РФ в том же определении, «ссылка судов на отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации сама по себе не может являться основанием для отказа в иске».
Та же позиция в отношении отсутствия у ответчика – собственника незначительной доли другой недвижимости изложена Верховным Судом РФ при рассмотрении аналогичного дела (Определение от 27.06.2017 № 56-КГ17-13).
Возвращаясь к вопросу автора, в каждом конкретном случае суд будет оценивать совокупность установленных обстоятельств, выяснять возможность предоставления ответчикам-сособственникам изолированного жилого помещения, соразмерного их доле в праве собственности, достигнуто ли соглашение между всеми собственниками о порядке пользования спорным жилым помещением (его частями), как долго проживают (не проживают) в квартире стороны спора, зарегистрированы ли они в спорной квартире, имеют в собственности иные жилые помещения, есть ли заинтересованность в пользовании этой квартирой, несут ли сособственники бремя содержания квартиры и т.д.
Если приравнивать доли, которые есть у других собственников в интересующей трехкомнатной квартире, к общей площади этой квартиры (жилая площадь автором вопроса не указана), то получается, что на долю собственника – владельца 11/72 долей, не проживающего в квартире и не несущего бремя ее содержания, приходится в квартире 9,3 кв. м общей (а не жилой) площади.
На долю другого сособственника, владеющего 1/72 долей и проживающего в отдельной жилой комнате, приходится всего 0,85 кв. м общей (а не жилой) площади в этой квартире, что существенно меньше площади любой жилой комнаты.
Таким образом, использование жилого помещения (или его части) в соответствии с его назначением (т.е. проживанием граждан) собственниками этих долей в данной квартире практически невозможно, поскольку отсутствует помещение пригодное для проживания – жилая комната столь малого размера.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ) (определения Верховного Суда РФ от 26.07.2016 № 18-КГ16-65, от 23.05.2017 № 5-КГ17-51).
В случае если стороны спора не достигнут соглашения о размере стоимости компенсации, стоимость долей ответчиков будет определена судом на основании отчета оценщика, имеющего соответствующую лицензию на данный вид деятельности.
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).