Земля под летнюю кухню

Если в вопросе подразумевается технический план, подготовленный в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», то в совокупности с ранее оформленными документами БТИ и разрешением на реконструкцию это создает безусловное преимущество, поскольку фактически документы БТИ в указанный период времени имели значение правоустанавливающих документов. Полученное разрешение на реконструкцию также косвенно подтверждает, что ранее существующий объект - летняя кухня была возведена законно. Если сохранилось и само разрешение на ее возведение 1962 года, ваши волнения вовсе излишне. Само по себе указание в документах БТИ на его наличие также дает преимущество в случае возникновения спора.

Не так давно Верховным Судом РФ был рассмотрен похожий спор (определение от 12.12.2017 № 67-КГ17-22), когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляются свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства.

В таком случае такой признак самостроя, как отсутствие правоустанавливающего документа на дом или на земельный участок, нельзя признать достаточным для отнесения построенного объекта к самострою в смысле, придаваемом современным законодательством и судебной практикой.

В рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, не предъявление требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в указанном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника, включая право на оформление земельного участка под домом и прилегающего участка, необходимого для его использования (пп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, имея документы БТИ, свидетельствующие о возведении летней кухни еще в 1962 году, разрешение на ее реконструкцию в 2008 году, вы вправе просить не только оформить право собственности на данный объект в реконструированном виде при соблюдении строительных норм и правил, но и на земельный участок под ним, необходимый для его эксплуатации по назначению.

Поскольку летняя кухня носит характер сооружения вспомогательного использования, то в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения на ее строительство, а, соответственно, и разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется. Сведения о таком сооружении в технический план вносятся на основании техпаспорта БТИ, изготовленного до 1 января 2013 г. (ч. 1 ст. 71 Федерального закона «О регистрации недвижимости»).

Техническим планом, исходя из вопроса, вы уже располагаете. Однако, возможно, будет необходимо завершить работы по реконструкции, по итогам которой получить новый технический план на реконструированный объект с учетом его изменившихся характеристик. Указанные документы необходимо представить в органы регистрации для оформления права собственности на объект либо внесения новых сведений об объекте, если они там уже содержатся, в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости (ст. 14 Федерального закона «О регистрации недвижимости»). К документам следует приложить копию свидетельства о наследстве.

Данные действия возможно совершить через МФЦ вашего региона.

В случае возникновения спора по данному вопросу возможно оспорить отказ в совершении испрашиваемого действия либо обратиться в суд с иском о признании права собственности на основании ст. 11, 12, 234 Гражданского кодекса РФ, т.е. о признании права собственности в силу приобретательной давности. В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

При этом давность владения не прерывается наследованием или иной формой правопреемства (п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Однако при оформлении земельного участка может быть следующий нюанс: земельный участок под многоквартирным домом вместе с прилегающей для его эксплуатации и благоустройства зоной может быть оформлен в собственность, но только в общую долевую всех владельцев квартир и других помещений жилого дома (ст. 244 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В силу этого объекты вспомогательного назначения (сараи, гаражи, летние кухни), находящиеся на таком участке, могут находиться в индивидуальной собственности, если были возведены владельцами с соблюдением требований закона, но располагаться будут на общем участке. При этом согласно ст. 247 ГК РФ по договоренности всех совладельцев помещений в жилом доме с учетом сложившегося порядка пользования каждый такой совладелец вправе использовать соответствующий земельный участок, занятый его строением. В случае возникновения споров о порядке пользования общим имуществом, в том числе общим земельным участком, они подлежат рассмотрению судом, при этом фактически сложившийся порядок пользования с учетом принадлежности вспомогательных строений будет иметь решающее значение (п. 1 ст. 247 ГК РФ, п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). В том случае, если кто-либо из владельцев квартир не имеет возможности пользоваться общим участком, занятым строениями других владельцев, такой совладелец вправе требовать от других совладельцев-пользователей соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Кроме этого, если летняя кухня представляет собой самостоятельное строение, то в силу положений п. 2 ст. 252 ГК РФ можно было бы говорить о возможности выдела земельного участка, занятого кухней и необходимого для ее использования, в натуре в вашу пользу как ее собственника из состава общего земельного участка, если это не воспрепятствует и не будет создавать существенных ограничений в использовании оставшегося общего участка для эксплуатации всего жилого дома (п. 4, 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ) и не противоречить градостроительным регламентам (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Однако, поскольку такой общий участок пока не сформирован, то в таком случае вы вправе претендовать на формирование обособленного участка под кухней и его оформления в вашу индивидуальную собственность по вышеприведенным основаниям (ст. 39.20 ЗК РФ).