Право созаемщика на квартиру после погашения ипотеки

Содержание

• Раздел общего имущества супругов
• Особенности раздела ипотечной квартиры между бывшими супругами
• Раздел квартиры, приобретенной с привлечением материнского капитала

Раздел общего имущества супругов

Раздел общего имущества супругов производится в соответствии со ст. 38–39 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ).

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (п. 2 ст. 34 СК РФ).

Согласно п. 1 ст. 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов.

Имущество, нажитое супругами во время брака (общее имущество супругов), может быть разделено между супругами по их соглашению, которое обязательно должно быть нотариально удостоверено. Если между супругами по вопросам раздела совместно нажитого имущества происходит спор, то раздел имущества ведется в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами (п. 1 ст. 39 СК РФ).

Поскольку автор вопроса является созаемщиком, а денежные средства, взятые в кредит, были потрачены супругами на нужды семьи в целях приобретения совместно нажитого имущества, то в рассматриваемом случае не только квартира, приобретенная в браке, но и кредитные обязательства по «погашению» ипотеки также делятся между бывшими супругами поровну. Кроме этого, автор вопроса вправе требовать от бывшего супруга компенсации соответствующей доли уже фактически произведенных им выплат по кредитному договору.

Подводя итог вышеизложенному, автор вопроса может при согласии своего бывшего супруга и без судебного разбирательства заключить с ним соглашение о разделе совместно нажитой в браке квартиры и долговых обязательств в отношении ее, обязательно удостоверив данное соглашение у нотариуса (п. 2 ст. 38 СК РФ).

Например, в соглашении о разделе совместно нажитого имущества можно предусмотреть, на кого из бывших супругов ляжет бремя будущих ипотечных выплат, определить размер денежной компенсации за выплаченную часть кредита, порядок и сроки выплаты денежной компенсации за те ипотечные платежи, которые уже были внесены одним из бывших супругов ранее, на кого из бывших супругов будет переоформляться квартира (доля в ней).

Особенности раздела ипотечной квартиры между бывшими супругами

Так как квартира, подлежащая разделу, обременена ипотекой, потребуется предварительное согласие залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), в том числе на заключение соглашения о разделе совместно нажитого имущества, если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества (без согласия залогодержателя) предусмотрены и ст. 39 Закона об ипотеке.

В случае если раздел ипотечного имущества бывшими супругами будет происходить в судебном порядке, то в судебном процессе обязательно принимает участие залогодержатель.

Раздел квартиры, приобретенной с привлечением материнского капитала

Особенность раздела квартиры между бывшими супругами с привлечением средств материнского (семейного) капитала (далее – маткапитал).

Поскольку данная квартира приобреталась не только за счет общих доходов супругов, но  также были использованы средства маткапитала, то лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств маткапитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», далее – Закон о маткапитале).

Если недвижимость (в данном случае квартира) приобреталась с привлечением ипотечных средств банка, то согласно тому же Закону о маткапитале в течение полугода после погашения кредита детям необходимо выделить доли в праве собственности на квартиру.

Из вышеуказанного следует, что все члены семьи у которых были права на момент выделения средств маткапитала на приобретение конкретной квартиры, должны признаваться участниками долевой собственности на недвижимость, приобретенную с использованием средств маткапитала.

Поэтому, если доли в праве собственности всем членам семьи (в том числе бывшему супругу) по каким-либо причинам изначально выделены не были, то при разделе квартиры должны быть выделены доли не только этому супругу, но и детям, с присуждением им доли в собственности, соответствующей их части средств маткапитала.

Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена (п. 13 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22 июня 2016 г.).

Маткапитал является дополнительной мерой государственной поддержки семей с детьми, имеет специальное целевое назначение, поэтому он не включается в массу имущества, подлежащего разделу между бывшими супругами.

Таким образом, материнский капитал, а также та часть имущества, которая была оплачена его средствами, не являются совместно нажитым имуществом и не могут быть разделены между супругами.

В случае расторжения брака бывшими супругами делится оставшаяся часть имущества (в нашем случае те доли в квартире, которые являются совместно нажитыми и приобретенными на совместные средства супругов (независимо от того, на чье имя оформлены доли)).

Другими словами, с бывшим супругом автор вопроса будет делить уже не всю квартиру, а только ту ее часть, которая остается после вычета долей, приобретенных на средства маткапитала.