Тонкости налогообложения при продаже дома на Кипре

Вопрос включает несколько составных частей, поэтому ответить на него целесообразнее по пунктам.

1. Можно ли налоги от продажи заплатить на Кипре? Прежде всего будем исходить из того, что автор вопроса – налоговый резидент РФ, а не Кипра (такой вывод может быть сделан исходя из упоминания в вопросе о невозможности пользования домом на Кипре). Если так, то согласно ст. 209 НК РФ объектом обложения НДФЛ для автора вопроса являются как доходы, полученные от источников в Российской Федерации, так и доходы от источников за пределами Российской Федерации и, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации (пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 13 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 05.12.1998 (далее – Соглашение), действующего и в настоящее время, доходы, полученные резидентом одного Договаривающегося Государства от отчуждения недвижимого имущества, находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в таком другом Государстве. Иными словами, по общему правилу доходы от продажи недвижимости подлежат обложению налогом дважды (в обоих государствах – и в Российской Федерации, и на Кипре). В этой ситуации сумма налога, подлежащая уплате на Кипре, может вычитаться из налога (НДФЛ), взимаемого в Российской Федерации (п. 1 ст. 23 Соглашения).

Продажа недвижимого имущества, находящегося на территории Республики Кипр, предполагает уплату продавцом недвижимости налога на прирост капитала, налогооблагаемую базу по которому составляет разница между ценой продажи объекта, с одной стороны, и документально подтвержденными расходами на приобретение и эксплуатацию объекта, с другой стороны. Кроме этого, законодательством Республики Кипр предусмотрена система вычетов из облагаемой базы в фиксированном размере. Детальный анализ кипрского налогового законодательства, впрочем, выходит за рамки ответа на поставленный вопрос.

Что же касается налогового законодательства РФ, то принципиально важным является то обстоятельство, что объектом недвижимости автор вопроса владеет уже более 15 лет, т.е. более минимального предельного срока владения недвижимым имуществом, предусмотренного п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи объекта недвижимого имущества в данном случае освобождаются от налогообложения. При этом никаких ограничений, касающихся места нахождения отчужденного объекта недвижимости, в налоговом законодательстве нет; иными словами, освобождаются от налогообложения в России и доходы от продажи зарубежной недвижимости при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Такого подхода придерживаются в своей практической деятельности и налоговые органы (см., в частности, письмо ФНС России от 09.11.2012 № ЕД-3-3/4062@ «О налоге на доходы физических лиц»).

Таким образом, доходы от продажи данного объекта недвижимости будут облагаться налогом на прирост капитала на территории Республики Кипр и, вместе с тем, освобождаются от налогообложения в Российской Федерации.

2. Можно ли получить деньги в Российской Федерации за дом на банковский счет в евро? Да, это возможно, как в форме непосредственного перечисления денежных средств покупателем на банковский счет в российском банке, так и посредством зачисления средств на счет покупателя в кипрском банке с последующим переводом этих средств на счет в российском банке. Но каждый из этих двух вариантов имеет свои нюансы, а именно:

– вариант с непосредственным зачислением средств на российский счет. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» (далее – Закон о валютном регулировании) валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений. Вместе с тем следует учитывать, что согласно п. 1.1 ст. 6 Федерального закона от 07.08.2001 г. № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – Закон № 115-ФЗ) осуществляемая по сделке с недвижимым имуществом операция с наличными и (или) безналичными денежными средствами на сумму, равную или превышающую сумму в иностранной валюте, эквивалентную 3 млн руб., подлежит обязательному контролю со стороны Росфинмониторинга. С этой целью банк, в котором открыт расчетный счет, обязан будет предоставить в Росфинмониторинг информацию о виде, дате, основаниях совершения данной финансовой операции, сумме, на которую она совершена, и проч. (полный перечень информации указан в пп. 4 п. 1 ст. 7 Закона № 115-ФЗ);

– вариант с зачислением средств на счет покупателя в кипрском банке с последующим переводом этих средств на счет в российском банке. Республика Кипр входит в Перечень государств (территорий), с которыми осуществляется автоматический обмен финансовой информацией, утвержденный приказом ФНС России от 03.11.2020 № ЕД-7-17/788@. Поэтому в соответствии с ч. 5.2 ст. 12 Закона о валютном регулировании денежные средства, полученные от нерезидента – приобретателя объекта недвижимости, могут быть зачислены на такой счет без ограничений. Однако при этом следует учитывать, что законодательством о валютном регулировании и валютном контроле предусмотрена обязанность резидентов по представлению налоговым органам по месту своего учета уведомлений об открытии (изменении реквизитов, закрытии) счетов (вкладов) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, а также отчетов о движении средств по таким счетам (вкладам), если общая сумма денежных средств, зачисленных на указанный счет (вклад) либо списанных с указанного счета (вклада) за отчетный год, превышает сумму в иностранной валюте, эквивалентную 600 тыс. руб. (ч. 7 ст. 12 Закона о валютном регулировании). При этом позиция налоговых органов такова, что валютные операции с использованием средств на счетах (во вкладах) в банках, расположенных за пределами территории Российской Федерации, по которым физическими лицами – резидентами в налоговые органы по месту их учета не представлены уведомления и отчеты, являются незаконными (о чем указано, в частности, в письме ФНС России от 16.08.2017 № ЗН-3-17/5523@), а стало быть, влекут административную ответственность, предусмотренную ст. 15.25 КоАП РФ.