Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Вместе с тем с целью уточнения содержания понятия «соблюдение требований технических регламентов» и полномочий органов, осуществляющих контроль за их соблюдением, необходимо обратиться к следующим законодательным актам.

Согласно п. 1 ст. 32 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-Ф «О техническом регулировании» государственный контроль (надзор) за соблюдением требований технических регламентов осуществляется федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) в соответствии с законодательством РФ в лице должностных лиц таких органов в порядке, установленном законодательством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 17.06.2004 N 294 установлено, что контроль и надзор за соблюдением обязательных требований национальных стандартов и технических регламентов до принятия Правительством РФ решения о передаче этих функций другим федеральным органам исполнительной власти осуществляет Федеральное агентство по техническому регулированию и метрологии (п. 6).

При этом ст. 2 указанного закона определяет контроль (надзор) за соблюдением требований технических регламентов как проверку выполнения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем требований технических регламентов к продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации и принятие мер по результатам проверки. А под продукцией в той же норме понимается результат деятельности, представленный в материально-вещественной форме и предназначенный для дальнейшего использования в хозяйственных и иных целях. Также, исходя из смысла нормы ст. 1 указанного закона, под продукцией также понимаются здания и сооружения.

Согласно ст. 2 упомянутого закона технический регламент – это документ, который принят международным договором РФ, подлежащим ратификации в порядке, установленном законодательством РФ, или в соответствии с международным договором РФ, ратифицированным в порядке, установленном законодательством РФ, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Таким образом, исходя из смысла вышеуказанных норм права, следует придти к выводу, что технические регламенты и правила их соблюдения, включая нормы, регулирующие компетенцию и полномочия соответствующих контролирующих органов, могут быть установлены применительно к таким объектам технического регулирования, которые относятся к понятию "продукция", включая здания и сооружения, и производственным процессам, результатом которых является такая продукция, включая процессы проектирования, в том числе изыскания, строительства, эксплуатации и т.п. Земельные участки как объекты материального мира не являются результатом производственных процессов, поэтому к ним понятие "соблюдение технических регламентов" в буквальном смысле не может быть отнесено. В отношении земельных участков, их категорий и видов разрешенного использования возможно говорить о необходимости соблюдения градостроительных регламентов и норм землеустройства, определяемых соответственно нормами Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

При этом факт соответствия указанным нормам землеустройства в текущем правовом режиме конкретного земельного участка, включая процесс его формирования (межевания) и т.п., подтверждается постановкой данного участка ранее на государственный кадастровый учет и записью о государственной регистрации прав на него в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН), что подтверждается соответствующими сведения из ЕГРН, которые орган, рассматривающий вопрос об изменении вида разрешенного использования, получает в порядке информационного взаимодействия с территориальной службой Росреестра. А вот соответствие испрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентам как раз и будет проверено при рассмотрении вашего обращения уполномоченным органом по существу, т.е. вы не обязаны доказывать такое соответствие на момент обращения.

Соблюдение технических регламентов, возможно, потребуется подтвердить лишь в случае наличия на земельном участке объектов недвижимости или объектов незавершенного строительства, например, если изменение вида разрешенного использования испрашивается именно в связи с необходимостью привести такой вид использования участка в соответствие с видом разрешенного использования такого объекта, расположенного на земельном участке. В таком случае действительно придется подтвердить соответствие построенного объекта применимым строительным нормам и правилам.

Между тем соблюдение указанных строительных норм и правил, т.е. соответствие построенного, реконструированного объекта техническим регламентам, подтверждается разрешением на ввод объектов в эксплуатацию, выданным в соответствии с требованиями ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, что в совокупности с иными документами должно быть достаточным для рассмотрения обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Если же на земельном участке никаких объектов не располагается и располагать их не планируется, требование муниципального органа о предоставлении документов о соблюдении заявителем именно технических регламентов является необоснованным, а формулировку пп. 6 списка документов, необходимых для получения соответствующей муниципальной услуги, предусмотренного п. 19 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства», утвержденного постановлением Главы Администрации города Сочи Краснодарского края от 16.02.2016 № 280, если речь идет именно о нем, следует признать крайне неудачной, порождающей  правовую неопределенность по своему действительному смыслу, поскольку она противоречит вышеуказанным нормам права, установленным федеральным законодательством.

Не вносит ясности в указанный вопрос также ни Закон Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», ни решение Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

Таким образом, в случае отсутствия на земельном участке, изменение вида разрешенного использования которого испрашивается, каких-либо строящихся или завершенных строительством объектов, и для их строительства использование участка не планируется, к заявлению о таком изменении какие-либо документы, подтверждающие соблюдение технических регламентов, представлены быть не могут.

В случае необоснованного отказа в принятии документов или в изменении вида разрешенного использования земельного участка соответствующее решение уполномоченного органа может быть оспорено в судебном порядке.