Продажа жилья, в котором проживает инвалид

Автор вопроса не указал: кем приходится умершему зарегистрированный в квартире инвалид (брат собственницы)? Другими словами, является ли пользователь-инвалид сыном наследодателя? Или, может, инвалид, зарегистрированный в квартире, ранее находился на иждивении наследодателя? Для ответа на вопрос важно выяснить: инвалид-пользователь входит в круг обязательных наследников умершего отца?

Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда наследниками могут быть лица, не указанные в завещании наследодателя. Несомненно, что еще при жизни наследодатель вправе по своему усмотрению составить завещание, указав в нем любое лицо в качестве наследника, например, выбрав в качестве наследника одного из своих детей.

Но также следует знать, что согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

В конкретном рассматриваемом случае, если у брата-инвалида есть право на обязательную долю, то необходимо обратиться к тому нотариусу по месту открытия наследства, у которого было открыто наследственное дело, и оформить на свое имя обязательную долю в праве собственности на квартиру. После чего, уже став сособственником квартиры, брат-инвалид сможет влиять на ее дальнейшую юридическую судьбу, в том числе принимать совместно с другим собственником – сестрой решение о продаже квартиры, а также самостоятельно определять стоимость своей доли в праве собственности в квартире.

Если же пользователь-инвалид не является наследником на обязательную долю, то желательно ознакомиться с текстом завещания наследодателя.

Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Завещательный отказ должен быть установлен в завещании (п. 1 и 2 ст. 1137 ГК РФ).

В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (абз. 2 и 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его в пределах стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом приходящихся на него долгов завещателя (п. 1 ст. 1138 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. А также гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа (ч. 4 ст. 33 ЖК РФ).

Есть также другие основания для сохранения братом-инвалидом права бессрочного пользования квартирой, в том числе при смене собственника. Вполне возможно, что у пользователя есть право пожизненного проживания в данной квартире. Например, если в момент приватизации квартиры брат-пользователь имел равные права пользования этой квартирой с наследодателем, но отказался от участия в ее приватизации (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Поэтому в конкретном случае надо выяснять, при каких обстоятельствах наследодатель ранее приобрел право пользования интересующей квартирой, а также на каком основании был заселен в нее брат-инвалид, который приобрел право пользования.

В любом случае брату-инвалиду, чтобы не остаться на улице, следует обратиться с более конкретной информацией за консультацией к практикующему юристу по жилищным вопросам.