«Российской газеты»
Продажа дома с землей
Я хочу продать свой дом, который построен на земельном участке, находящемся в долевой собственности. Владельца два. Некоторые юристы говорят, что сделка должна проходить нотариально с одновременным отказом от приоритетного выкупа вторым собственником, но тогда 1% от сделки я должен заплатить нотариусу. По закону с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок. Если я в договоре пропишу только дом, то земля автоматически перейдет к новому собственнику? Или я могу написать дарственную на землю, которая не требует нотариального сопровождения? Возможно ли так сделать? Если да, то как правильно оформить договор?
Как правильно указывает автор, с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.
По закону (ст. 35 ЗК РФ) дом и участок - это единый имущественный комплекс. Поэтому, если продается дом, то и земельный участок (в конкретном случае - доля земельного участка) подлежит одновременной продаже тоже. На сделку предоставляется два пакета документов - на жилой дом и на участок, а в одном договоре купли-продажи обязательно указываются два объекта недвижимости - доля земельного участка и жилой дом, расположенный на нем.
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации).
Согласно ст. 42 Закона о госрегистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.
Не требуется нотариальное удостоверение только в случаях, которые прямо перечислены в ч. 1.1 указанной статьи, введенной в действие с 30 апреля 2021 г. (Федеральный закон от 30.04.2021 N 120-ФЗ).
Так, в простой письменной форме можно заключить договор купли-продажи в случае, когда все участники общей долевой собственности принимают обоюдное решение совершить сделку, например, целиком продать весь земельный участок третьим лицам, или можно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме в сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
В случаях, прямо не перечисленных в Законе о госрегистрации недвижимости, требуется нотариальная форма сделки.