Транзитный проезд по территории СНТ

Сначала надо выяснить, кто является собственником земельного участка, по которому проходит (или будет проходить) интересующая автора вопроса дорога.

Дорога является линейным объектом недвижимости, которая ставится на кадастровый учет и на который регистрируется право собственности с учетом требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Автор вопроса пишет, что его земельный участок и дом размещается на территории СНТ.

Как правило, дороги, расположенные внутри товарищества, относятся к имуществу общего пользования всех его членов и являются их общей собственностью.  

Если строительство дороги планируется на землях общего пользования СНТ, то именно к компетенции общего собрания членов товарищества относятся вопросы о возможности строительства транзитной дороги к соседнему коттеджному поселку.

В генеральном плане, проекте планировки и проекте межевания территории также может содержаться информация о планируемом размещении в границах участков объектов регионального или местного значения, в том числе дорог.

Основные рекомендации на федеральном уровне к устройству дорог в СНТ изложены в Своде правил (СП 53.13330.2019) «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения». Новый Свод правил вступил в силу с 15 апреля 2020 г., а до этого застройка СНТ осуществлялась в соответствии со СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», которые действовали с 1998 года.

Согласно СНиП 30-02-97 расстояние от жилого дома до края дороги определяется генеральным планом конкретного товарищества и должно составлять не менее 5 м. Расстояние от забора участка до проезжей части СНиП не предусмотрено.

Узнать о расположении своего участка в границах СНТ можно, ознакомившись с таким документом территориального планирования, как Генеральный план товарищества, который должен быть у председателя СНТ.

В спорном случае также надо определиться с красной линией, которая отделяет земельный участок автора вопроса от земельного участка, по которому проходит дорога, а для этого надо анализировать план конкретного земельного участка.

Красные линии служат для обозначения границ территорий и отделяют земельные участки от дороги. Дорога должна находится внутри красных линий. А границы жилого дома, который принадлежит автору вопроса, не должны пересекать эти красные линии.

Убедиться, что красные линии не проходят через земельный участок, можно при помощи Публичной кадастровой карты, размещенной на сайте Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru).

На территориях СНТ минимальная ширина проездов в черте красной линии должна устанавливаться не менее 15 м для центральных проездов, не менее 9 м для боковых проездов. Ширина проезжей части улиц и проездов принимается для улиц - не менее 7,0 м, для проездов - не менее 3,5 м (п.5.7. СНиП 30-02-97). Вышеуказанные СНиП носят рекомендательный характер.

Образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ч. 1 ст. 24 Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон о ведении гражданами садоводства).

Общее собрание членов СНТ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном его уставом.

Перед строительством дороги обязательно осуществляется подготовка документации по планировке территории СНТ, в том числе для установления границ зон планируемого размещения таких объектов, как дороги, относящихся к имуществу общего пользования, а также решение вопроса о возможном сервитуте.

В конкретном случае сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок (т.е. через земли общего пользования СНТ), а также других нужд собственников недвижимости соседнего коттеджного поселка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Например, коттеджный поселок расположен в глубине застройки, и к нему невозможно обеспечить подъезд и подход никаким другим способом, как только путем прокладки транзитной дороги через территорию СНТ. Для таких случаев земельное законодательство и предусматривает право ограниченного пользования чужим земельным участком, .е. сервитут (ст. 23 Земельного кодекса РФ).

В любом случае подготовка документации по планировке территории садоводства или огородничества осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Документация по планировке территории, подготовленная в отношении территории СНТ ,до ее утверждения должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества (ч. 4 ст. 23 Закона о ведении гражданами садоводства).

Таким образом, можно сделать вывод, что при соблюдении условий, указанных выше, строительство дороги будет правомерным. Однако окончательный ответ с правовой точки зрения можно дать, только досконально изучив имеющиеся документы.