Раздел на помещения части жилого дома

К сожалению, некоторые моменты, имеющие существенное значение для анализа ситуации, в рассматриваемом вопросе отсутствуют. Так, не совсем понятно, что именно является объектом права каждого из собственников; идет ли, в частности, речь о долях в праве общей собственности на дом в целом (вариант 1) либо о правах собственности на здания – блоки жилого дома блокированной застройки (вариант 2). Ни один из этих двух вариантов, исходя из формулировки вопроса, полностью исключать нельзя, поэтому оба варианта должны быть проанализированы.

Будем исходить из того, что автор вопроса, говоря о желании одного из собственников «отдать» свое имущество другим собственникам, подразумевает тем самым, что этот собственник намерен заключить в отношении данного имущества гражданско-правовые сделки с другими собственниками (какие именно – дарение, куплю-продажу или что-то иное – не так важно). Совершение таких сделок возможно при условии, что те помещения, которые собственник хочет «отдать», будут поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости и будет произведена государственная регистрация права собственности на данные помещения. Только в этом случае данные помещения могут выступать в качестве объектов гражданских прав и объектов различных гражданско-правовых сделок.

В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются. Поэтому в том случае, если каждому из троих собственников принадлежит доля в праве собственности на дом в целом (вариант 1), упомянутый в вопросе замысел («разделить свою часть на помещения») реализован быть не может. Объектом права собственности в данном случае является жилой дом (несмотря на то, что собственность долевая и доли фактически обособлены), поэтому в силу упомянутого выше законодательного запрета никаких отдельных помещений как самостоятельных объектов права в этом доме быть не может.

Аналогичным будет ответ и в том случае, когда каждому из троих собственников принадлежит право собственности на здание – блок жилого дома блокированной застройки (вариант 2). Согласно разъяснениям, содержащимся в письме Минэкономразвития России от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939 (относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка), при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что и исходный объект недвижимости. Поэтому если данный дом, «разделенный между тремя собственниками» (как указано в вопросе), был признан домом блокированной застройки и как таковой разделен на части, то каждая из этих частей также рассматривается как здание и может быть поставлена на государственный кадастровый учет именно как здание – блок жилого дома блокированной застройки (о чем прямо говорится, например, в Кассационном определении Верховного Суда РФ от 03.06.2020 № 14-КА19-11). Соответственно, поскольку каждая из частей исходного объекта (жилого дома, здания) сама представляет собой объект того же вида (т.е. здание), постольку упомянутый выше запрет государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещения действует и в данной ситуации.

Стало быть, в обоих случаях (варианты 1 и 2) подарить или продать можно не конкретные помещения, а только доли в праве собственности либо на здание в целом (вариант 1), либо на здание – блок жилого дома блокированной застройки (вариант 2) – в зависимости от того, как указан объект права собственности в правоустанавливающих документах.

Принципиально иная ситуация сложилась бы, если объектом права собственности каждого из собственников было жилое помещение (квартира) в доме, а сам дом, таким образом, имел бы статус многоквартирного. В этом случае юридических препятствий для раздела изначального жилого помещения на два не было бы (на что косвенным образом указывает ч. 2 ст. 25 ЖК РФ), хотя имелись бы нюансы технического характера. Однако в данной ситуации, очевидно, нет оснований вести речь о том, что дом является многоквартирным, а каждая из частей данного дома обладает статусом квартиры. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Однако, исходя из имеющейся в вопросе информации, каждая из трех частей дома обладает отдельным входом; иными словами, прямой доступ из каждой части дома осуществляется не к помещениям общего пользования, а непосредственно на придомовой земельный участок. К тому же согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирный дом должен включать в себя имущество, указанное в п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (помещения общего пользования, коммуникации, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, и проч.). О наличии такого имущества автор вопроса не упоминает.