Взыскание расходов на аренду с недобросовестного продавца

Покупатель может взыскать с продавца компенсацию арендной платы, которую он был вынужден платить из-за несвоевременной передачи квартиры. Это связано с тем, что продавец не исполнил свои обязательства по договору купли-продажи надлежащим образом, а именно – не передал квартиру в установленный срок.

Возможность взыскания компенсации в виде арендной платы

Нарушение условий договора

По закону продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором (ст. 456 ГК РФ). Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ).

Если в договоре был указан срок передачи квартиры, то его нарушение является ненадлежащим исполнением обязательства. Если срок не был указан явно, то обязательство должно быть исполнено в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).

Убытки покупателя

В результате нарушения договора продавцом покупатель понес убытки в виде расходов на аренду другого жилья. Эти расходы являются прямым следствием неправомерных действий продавца. Лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (ст. 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб). Расходы на аренду в данном случае являются реальным ущербом. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ).

Ответственность продавца за неисполнение обязанности передать товар

Закон регулирует последствия неисполнения обязанности передать товар (ст. 463 ГК РФ). Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Если же покупатель не отказывается от договора (как в данном случае, так как квартира в итоге получена), он все равно имеет право на возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения.

Что делать покупателю, если продавец не передал квартиру

Сначала нужно собрать доказательства. К ним относятся:

• договор купли-продажи квартиры (который регулируется гл. 30 ГК РФ, в частности, § 7 «Продажа недвижимости»), который является основным документом;
• документы, подтверждающие оплату квартиры;
• акты или другие документы, фиксирующие дату фактической передачи квартиры;
• договор аренды жилья, которое снимал покупатель;
• документы, подтверждающие оплату арендных платежей;
• документы, подтверждающие невозможность вселения в купленную квартиру, например, переписка с продавцом;
• решение суда о принудительной передаче квартиры, если таковое имеется.

Затем следует направить претензию продавцу, соблюдая досудебный порядок. Нужно составить письменную претензию с расчетом суммы убытков и требованием их добровольного возмещения, ссылаясь на соответствующие нормы ГК РФ. К претензии приложить копии подтверждающих документов. Претензию отправить заказным письмом с уведомлением о вручении или вручить лично под роспись. Соблюдение досудебного порядка является рекомендуемым шагом, но не обязательным.

Если продавец отказался удовлетворить претензию или не ответил, нужно обратиться в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании убытков (в соответствии с требованиями ст. 131–132 ГПК РФ). В исковом заявлении указываются:

• наименование суда;
• данные истца и ответчика;
• обстоятельства дела, включая заключение договора, оплату, неисполнение продавцом обязанности по передаче квартиры (со ссылками на ст. 309, 310, 456 ГК РФ), вынужденную аренду другого жилья, фактическую дату получения квартиры;
• расчет суммы иска (на основании ст. 15 и 393 ГК РФ);
• требование о взыскании убытков;
• перечень прилагаемых документов.

К исковому заявлению прикладываются все собранные доказательства.

Также необходимо оплатить государственную пошлину (в соответствии с гл. 25.3 НК РФ) и подать исковое заявление в суд (обычно по месту жительства ответчика, ст. 28 ГПК РФ).

Важные моменты

Необходимо учитывать срок исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 ГК РФ). Он начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ).

Важно доказать причинно-следственную связь. Необходимо убедительно показать, что расходы на аренду были прямым следствием непередачи квартиры продавцом. Это самая сложная часть юридической работы, тут многое зависит от усмотрения судьи, требует очень взвешенного подхода.

Также суд будет оценивать разумность расходов (в соответствии с принципами, заложенными в ст. 15 ГК РФ). Желательно, чтобы стоимость арендованного жилья была сопоставима со стоимостью аренды аналогичного жилья в той же местности.

Таким образом, у покупателя есть все основания требовать компенсации арендных платежей. Главное – грамотно подойти к сбору доказательной базы и юридическому оформлению своих требований, опираясь на соответствующие нормы законодательства.