«Российской газеты»
Продажа недостроенного дома с участием маткапитала
Мы купили земельный участок под строительство дома, часть денег вложили из материнского капитала. Дом зарегистрировали как незавершенное строительство (коммуникации в доме не проведены). Достроить дом не получилось. Как можно продать недостроенный дом? Что делать с маткапиталом? Можно ли вернуть деньги в ПФР или выделить долю ребенку в квартире соразмерно сумме маткапитала? Кадастровая стоимость дома 0 руб.
Согласно п. 2 и 3 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее – Закон о материнском капитале) материнский (семейный) капитал – средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных данным законом.
Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал – именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки.
В силу п. 1 ч. 3 ст. 7 Закона о материнском капитале лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям для улучшения жилищных условий.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона о материнском капитале и п. 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения.
В силу ст. 6 Закона о материнском капитале сумма материнского капитала варьируется в пределах от 466 617,00 руб. до 616 617,00 руб.
Таким образом, средства материнского капитала как в полном объеме, так и в части могут быть использованы для приобретения (строительства) жилого недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 130 (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как указанно в п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По общему правилу, в силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Таким образом, законодательство Российской Федерации не запрещает реализацию объектов незавершенного строительства.
В силу ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) при определении кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на указанную стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы, предусмотренные методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и иной информации, которая связана с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. При этом не учитываются имущественные права на данный объект, кроме права собственности. Ее определение предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, которые необходимы для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке (п. 1 ч. 1, ч. 2 ст. 3 Закона о кадастровой оценке, п. 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).
В свою очередь, согласно ст. 3, 4, 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ее определяет оценщик по общему правилу на основании договора на проведение оценки.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что кадастровая стоимость и рыночная стоимость недвижимости – это два разных понятия и две разные величины. Кадастровая стоимость не является рыночной стоимостью, однако механизм ее определения предполагает, что она должна быть максимально приближена к ней.
В силу ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой оценке кадастровая стоимость может быть оспорена либо установлена по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, в размере рыночной стоимости.
Таким образом, поскольку законодательством Российской Федерации не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемого объекта недвижимости, собственник объекта незавершенного строительства вправе установить любую цену на подлежащий реализации объект в разумных пределах.
Денежные средства, полученные от реализации такого объекта, будут включать в себя и часть материнского капитала, которая была потрачена на строительство дома.
Эти денежные средства могут быть повторно потрачены на улучшение жилищных условий.
Также обращаем ваше внимание, что при распоряжении средствами материнского (семейного) капитала согласие органа опеки не предусмотрено, так как право на денежные средства возникает у родителей, а не у ребенка. Но жилое помещение за счет средств материнского (семейного) капитала приобретается в совместную собственность членов семьи, в итоге у несовершеннолетних возникает право собственности на доли в имуществе. Поэтому в случае, если к моменту расторжения договора право собственности уже зарегистрировано, получение согласия органов опеки необходимо. Если право не было зарегистрировано, договор может быть расторгнут без их согласия (ст. 3, ч. 4 ст. 10 Закона о материнском капитале; ч. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Вопрос о возвращении денежных средств материнского (семейного) капитала в законодательстве прямо не урегулирован. Судебная практика по данной категории дел предусматривает, что в случае расторжения договора средства материнского (семейного) капитала должны быть возвращены в бюджет, из которого они выплачены. Повторное распоряжение средствами материнского капитала возможно только при наличии фактического поступления ранее выданных средств материнского (семейного) капитала в соответствующие бюджеты (см., например, определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21.12.2020 № 88-25781/2020; от 22.07.2021 № 88-14838/2021).