Выкуп недвижимости обанкротившегося соседа

В соответствии с п. 4 ст. 20.3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Абзац 2 п. 8 ст. 213.9 Закона о банкротстве обязывает финансового управляющего принимать меры по выявлению имущества гражданина и обеспечению сохранности этого имущества.

В силу п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного п. 3 этой статьи.

Согласно п. 4 вышеуказанной нормы закона в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Также в соответствии с п. 5 и 6 ст. 213.25 Закона о банкротстве все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично. Финансовый управляющий, помимо прочего, в ходе реализации имущества гражданина от имени гражданина ведет в судах дела, касающиеся имущественных прав гражданина, в том числе об истребовании или о передаче имущества гражданина либо в пользу гражданина, о взыскании задолженности третьих лиц перед гражданином.

Таким образом, поскольку финансовый управляющий, будучи законным представителем должника (физического лица – банкрота), обязан действовать в интересах должника и его кредиторов, должен предпринять все меры, необходимые для выявления имущества должника и формирования конкурсной массы.

В силу п. 1 и 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 и 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с ч. 1 и п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Следовательно, на основании вышеуказанных норм, а также решения суда о выделе доли из общедолевого недвижимого имущества финансовый управляющий обязан был произвести государственную регистрацию за должником объекта недвижимости, образовавшегося после выдела.

В силу п. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном данным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве.

В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве в сообщении о продаже предприятия должны содержаться сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием.

В действующей судебной практике (см., например, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.06.2023 № Ф04-2773/2023 и Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2021 № Ф09-6587/21) указано следующее:

• по смыслу абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве описание предмета торгов должно включать в себя все существенные характеристики реализуемого имущества, которые могут повлиять на цену покупки, а тем более такие, которые невозможно установить при осмотре реализуемого имущества;
• при этом сведения об описании объекта должны быть достоверными и индивидуально-определенными, а также подтверждены правоустанавливающими документами. В противном случае, недостоверное описание объектов реализации может привести к ситуации, когда до потенциальных покупателей не будут доведены реальные сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описании.

Таким образом, в случае нарушения требований, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве, торги по реализации имущества должника могут быть признаны недействительными, что, в свою очередь, может повлечь признание недействительным заключенного по результатам торгов договора купли-продажи.

Следовательно, реализация имущества должника производится только посредством проведения процедуры торгов.

Исходя из существа комментируемой ситуации, усматриваются признаки недобросовестного поведения финансового управляющего должника, поскольку последний уклоняется от регистрации в надлежащем порядке недвижимого имущества за должником, а также предлагает приобрести незарегистрированный за должником объект недвижимости бывшему долевому собственнику, что, в свою очередь, предполагает ситуацию, при которой арбитражный управляющий умышленно отступает от предусмотренной Законом о банкротстве процедуры торгов и пытается реализовать недвижимость напрямую, что является незаконными действиями, порождающими риски как для самого управляющего, так и для потенциального покупателя.

Риск для управляющего будет выражен в возможном привлечении арбитражного управляющего к административной ответственности, а также взыскании с него убытков в размере действительной стоимости реализованного имущества описанным выше способом, а риск для покупателя – в признании договора купли-продажи недействительным.