Дарение квартиры с обременением: тонкости

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно п. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 3 ст. 30 и ч. 3 ст. 31 Жилищного кодекса РФ на собственнике и его членах семьи, зарегистрированных в квартире, лежит обязанность ее содержать.

Прежде всего следует разделить правоотношения, связанные с квартирой (права владения, пользования и распоряжения своим имуществом), и правоотношения, связанные с исполнением договора о предоставлении и оплате коммунальных услуг (ЖКУ), которые состоят из имущественных прав и обязанностей (обязательственного права).

Если право собственности на долю в квартире абсолютно (в данном случае), т.е. бабушка-собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться (в том числе подарить) своей долей в квартире, то обязательства, связанные с исполнением договора о предоставлении и оплате коммунальных услуг, являются имущественными правами и обязанностями, которые являются самостоятельными объектами гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ), они индивидуальны и действуют только в отношении сторон сделки/договора (собственника и исполнителя ЖКУ). Тем более, что обсуждаемые обязательства по оплате ЖКУ индивидуализированы и определены судом в отношении каждого из сособственников.

Поскольку в отношении каждого из сособственников действуют отдельные договоры о предоставлении и оплате ЖКУ, то обязанность оплатить образовавшуюся задолженность одного собственника не может быть возложена ни на кого другого, даже в случае перехода права собственности на квартиру (долю в квартире) по любой сделке (купли-продажи, дарения).

Но имущественные права и обязанности могу переходить (быть уступлены) по сделке (договору, соглашению) с соблюдением правил, установленных ст. 391-392.3 ГК РФ. Кредитором может быть уступлено право требования (исполнить что-то), направленное любому лицу, и должник вправе с согласия кредитора уступить свой долг.

Но в рассматриваемом случае речь идет об уже образовавшейся задолженности по оплате ЖКУ, которую вправе погасить любое лицо в соответствии со ст. 313 ГК РФ.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК РФ кредитор (в нашем случае – управляющая организация) обязан принять исполнение, предложенное за должника (бабушку) третьим лицом (внук или иное лицо), если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Согласно п. 2 ст. 313 ГК РФ, если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Таким образом, внук, принимая в дар квартиру, не обязан, но вправе погасить бабушкину задолженность по оплате ЖКУ, особенно, если он, как сказано в законе, «подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество».

Поэтому, чтобы не возникало дополнительных вопросов, лучше все-таки сначала погасить долги по ЖКУ, а уже потом заключать договор дарения. При этом никаких договоров об уступке заключать не надо, достаточно внести сумму задолженности на лицевой счет бабушки или для верности заключить с УО соглашение об уплате задолженности в пользу бабушки.

[]