«Российской газеты»
Выделение собственником доли дома "в натуре"
Свекровь владеет 9/10 жилого дома в селе (жилой деревянный дом, жилая площадь 30 кв. м, единое пространство, водопровод и туалет на улице) и 9/10 земельного участка (8 соток). 1/10 дома и участка владеет племянница. Общедолевая собственность. Племянница в содержании дома не участвует, не прописана, проживать и пользоваться имуществом никогда не пыталась. Недавно она предложила свекрови выкупить свою 1/10 доли за 300 тыс. руб. Оценочная стоимость всего дома с участком 290 тыс. руб. Подобные дома продаются в этом селе в районе 300-350 тыс. руб. Свекровь предложила выплатить 1/10 от оценочной стоимости. Племянница стала угрожать продать цыганам или уголовникам. Сегодня она позвонила и предупредила, что приедет с покупателем выделять долю "в натуре". Мы уже подали в суд иск о признании ее доли незначительной и принудительном выкупе, но заседания еще не было. Мы подозреваем мошеннические действия с ее стороны. На что она в данном случае действительно имеет право в плане выделения "в натуре"? Как нам действовать в ситуации, когда она придет с участковым и покупателем?
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
При продаже доли в жилом помещении постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Более того, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
В ст. 252 ГК РФ предусмотрены правила раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. По общему правилу участники долевой собственности осуществляют названные действия по соглашению. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. Такой выкуп является исключительным случаем и возможен только при наличии трех условий одновременно: (1) доля собственника незначительна, (2) не может быть реально выделена и (3) он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
При таком подходе суды выясняют следующее:
может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности;
имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.
Суды удовлетворяют требования собственника, придя к выводу, что жилое помещение не может быть использовано всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, и что защита нарушенных прав возможна только путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации.
Как правило, участковые не решают подобные конфликты, это гражданско-правовые отношения. Племянница может обратиться в суд с иском о вселении. Рекомендую вам обратиться за квалифицированной юридической помощью.