Изменение вида разрешенного использования объектов недвижимости

Регламентируется процедура внесения изменений в вид разрешенного использования Градостроительным,  Земельным кодексами РФ, а также Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".

Для изменения вида разрешенного использования предусмотрен следующий порядок действий.

1. Уточнение градостроительных регламентов относительно вида использования земли. Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли. Данные о возможных видах разрешенного использования (ВРИ) содержит один из документов:

- выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка;

- градостроительный план;

- справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.

2. Определить, какое разрешенное использование определено для конкретного участка. ВРИ земель разделены на три группы:

1) основные;

2) условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);

30 вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).

3. Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела. В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающий планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать классификатору ВРИ. 

Так, выбираемый вами вид разрешенного использования должен быть установлен в местных ПЗЗ для соответствующей территориальной зоны, на которой находится участок. Использовать участок под иные виды деятельности (например, торговля) можно только с учетом вспомогательных видов использования участков, установленных в ПЗЗ.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, "пищевой промышленности" присвоен код 6.4.

Также необходимо будет уточнить в местной администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела и вида разрешенного использования.

4. Подготовка документов и предоставление их в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра (через МФЦ). Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний? при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

Решения о смене категории разрешенного использования земли - в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте местной администрации. 

На рассмотрение собственником земли подается заявление по установленной форме и ряд документов. В результате положительного решения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который ссылается полномочный орган. 

В заявлении обязательно указываются:

- характеристики з/у, сведения о нем;

- точное положение;

- форма собственности;

- характеристики кадастрового учета и технические данные;

- срок пользования или владения;

- причины изменения вида разрешенного использования. 

Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроительства в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.

Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования земельного участка. 

Категория участка земли может повлиять на количество документов, которые предоставляются. 

Для уточнения перечня документов вам необходимо будет обратиться непосредственно в администрацию либо Росреестр.

Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, а также порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую установлены в Федеральном законе "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую", в частности, в ст. 2-3.

Таким образом, чтобы получить документы с внесенными изменениями из Единого государственного реестра недвижимости, необходимо обратиться с заявлением на изменение вида разрешенного использования.

Данное заявление может быть представлено посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через МФЦ, посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Земля предполагает возможность наличия на ней недвижимых объектов (строений, сооружений, мелиоративных устройств, вмонтированных в почву, и т. п.), в результате чего земельно-правовой режим таких участков переплетается с имущественно-правовым (гражданско-правовым).

При переоформлении вида разрешенного использования вам также необходимо будет на основании положений ПЗЗ предусмотреть возможность перевода земельного участка с наличием зданий-сооружений. Для этого вам также необходимо будет наличие сооружений указать при подаче соответствующего заявления и оговорить этот момент, по возможности, на личном приеме в регистрационном органе, во избежание противоречий.