Объединение двух комнат в один объект

Question

Имеется трехкомнатная квартира. Две комнаты, которые нужно объединить, – смежные (отделяет одна стена), прямого сообщения между ними нет, только через общий коридор. У каждой комнаты свой кадастровый номер, собственник – один. Как объединить это в одно помещение?

Answer 1

Это возможно с учетом следующих нюансов.

Документальное объединение комнат в одну квартиру без изменения инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования является перепланировкой.

На основании ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, являются переустройством (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Объединение нескольких недвижимых объектов в один

На основании ч. 2 этой же статьи, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае необходимо проводить общее собрание собственников помещений.

С учетом того, что коридор не является общим имуществом в многоквартирном доме, согласие от всех собственников помещений в многоквартирном доме на осуществление такого переустройства и (или) перепланировки получать не нужно.

Для того чтобы осуществить переустройство и (или) перепланировку, вам нужно:

1. подготовить проект перепланировки (переустройства) квартиры. Следует обратиться к проектировщику, являющемуся членом саморегулируемой организации (ст. 758 ГК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ);
2. обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке (переустройстве) и необходимыми документами. Это можно сделать через портал Госуслуг, через центр «Мои документы» и т.п. По общему правилу, к заявлению на предоставление государственной услуги о перепланировке (переустройстве) необходимо приложить копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, а также проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке. Поскольку общее имущество в многоквартирном доме не будет затрагиваться перепланировкой (переустройством), решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство) прикладывать не нужно.
3. Орган местного самоуправления после получения данных документов в процессе осуществления межведомственного взаимодействия самостоятельно запрашивает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на помещения, технические паспорта и т.п. При принятии документов у заявителя на руки ему выдается расписка в получении соответствующих документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 2.1 и 3 ст. 26 ЖК РФ);
4. на основании ч. 4 ст. 26 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение 45 дней с момента подачи документов, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) либо об отказе. Решение о согласовании должно быть направлено заявителю в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ). Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ);
5. после получения решения о согласовании перепланировки (переустройства), нужно будет приводить его в исполнение посредством организации, осуществляющей проектирование, с учетом региональных норм. Завершение перепланировки (переустройства) квартиры подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457);
6. далее нужно будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана переустроенной и (или) перепланированной квартиры;
7. завершающим этапом будет обращение в Росреестр по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана. Подтверждением проведенного государственного учета и внесения обновленных сведений в ЕГРН является выписка, выдаваемая заявителю.