Ирина (Волгоград) 27.11.2022 Рубрика: Наследство

Право дарения доли квартиры постороннему человеку

Моя мать унаследовала 3/4 доли квартиры, а ее родная сестра - 1/4. Сестра собирается подарить свою долю стороннему человеку (не родственнику) с целью завуалировать продажу своей доли (без истребования согласия у второго собственника). Площадь квартиры не позволяет выделить сестре в качестве доли отдельную комнату, лишь ее часть. Законно ли действие собственника 1/4?

Наталия Булахова
Наталия Булахова
Консультаций: 226

Доля в праве собственности может являться объектом сделки, поэтому действия законны.

Как и любому другому собственнику, собственнику 1/4 доли принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки). В конкретном случае собственник 1/4 доли хочет подарить ее, т.е. совершить безвозмездную сделку, поэтому согласия сособственника (собственника 3/4 долей) и получения от него отказа по правилам ст. 250 ГК РФ не потребуется.

При этом следует учесть несколько важных юридических моментов.

Во-первых, если собственник 1/4 доли (сестра матери), заключая договор дарения 1/4 доли с посторонним человеком (не с другим сособственником квартиры), будет злоупотреблять своим правом и наносить вред собственнику других 3/4 долей (матери автора вопроса), тем самым лишая возможности воспользоваться правом преимущественной покупки, то сделка по дарению 1/4 доли будет считаться притворной.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка – это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. В рассматриваемом случае договор дарения доли может прикрывать другую сделку, а именно: куплю-продажу доли, по которой даритель получит от одаряемого денежные средства за свою отчуждаемую долю.

Если сделка дарения доли не отвечает признаку безвозмездности, а будет иметь целью возмездное отчуждение 1/4 доли в праве собственности на квартиру в обход прав другого собственника, при этом за отчуждаемую долю в квартире даритель получит встречную передачу денег, вещи либо встречные обязательства, то такая сделка является притворной (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

В этом случае сделка по дарению доли будет недействительной (ничтожной) в силу ст. 10 «Пределы осуществления гражданских прав» и ст. 168 «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта» ГК РФ.

При наличии доказательств сторона, чьи интересы будут нарушены данной сделкой (в конкретном случае – мать автора вопроса), может в судебном порядке признать недействительным договора дарения доли, применив последствия недействительности сделки.

Во-вторых, с 1 сентября 2022 г. в законодательство РФ были внесены изменения, которые касаются долевых собственников жилых помещений.

В частности, ст. 30 ЖК РФ была дополнена новыми нормами, касающимися размеров отчуждаемой доли в праве собственности жилого помещения (Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение с 1 сентября 2022 г. не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Другими словами, введен запрет на сделки с «микродолями», размеры которых в результате таких сделок будут меньше пропорциональному размеру 6 кв. м общей площади жилого помещения.

Автор вопроса не указал общую площадь интересующей его квартиры, поэтому более детально ответить на вопрос не представляется возможным. Но в любом случае в конкретной ситуации собственник 1/4 доли (сестра матери) может любым законным способом произвести отчуждение своей доли на квартиру за исключением действий, которые повлекут разделение этой 1/4 доли в праве общей собственности, если в результате такого раздела 1/4 доли площадь квартиры, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади этой квартиры на каждого сособственника.

Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, являются ничтожными.

Следует заметить, что действующим законодательством не установлены ограничения прав собственника доли на его вселение в квартиру в том случае, когда площадь квартиры не позволяет выделить этому сособственнику отдельную жилую комнату соразмерно его доле. А именно этот момент интересует автора вопроса.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение собственностью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Более того, собственник доли (независимо от ее размера) может без согласия другого сособственника встать на постоянный регистрационный учет по адресу квартиры, а также вселить своих несовершеннолетних детей в квартиру в качестве постоянно проживающих в жилом помещении лиц (ст. 679 ГК РФ, ст. 70 ЖК РФ).

Если долевым собственникам не удается договориться мирным путем, а именно: определить порядок пользования квартирой, или провести сделку, выкупив у другого сособственника его долю, или всем собственникам принять решение о продаже квартиры целиком, то без судебного процесса не обойтись.

 

Сказали спасибо:
22
Читайте также
Пенсионный банк вопросов