Аренда или выкуп земельного участка

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом  РФ, который устанавливает приоритет специального (земельного) законодательства. 

Порядок предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется нормами гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которая была введена в ЗК РФ и вступила в силу с 1 марта 2015 г. (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации")

В соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления (далее - местная администрация), договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются как на бесплатно: в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование, в собственность бесплатно, так и на платных основаниях: по договорам купли-продажи или аренды.

Основные способы возмездного предоставления земельных участков осуществляются на торгах, проводимых в форме аукционов - аукционов по продаже (ст. 39.3 ЗК РФ) или аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 39.6 ЗК РФ).

Подготовка, организация и проведение аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, урегулированы ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В п. 1 ст. 39 .11 ЗК РФ указано, что решение о проведении аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается местной администрацией, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц, заинтересованными в предоставлении земельного участка.

Таким образом, нормами гл. V.1 ЗК РФ установлена обязанность администрации принять решение о проведении аукциона по инициативе заинтересованного гражданина или юридического лица, а не только по инициативе администрации.

Для того чтобы инициировать проведение аукциона, заинтересованному лицу (в данном случае вам) необходимо было представить соответствующее заявление в местную администрацию, чтобы было принято решение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельного участка.

Соответственно, должен быть официальный ответ по данному заявлению от местной администрации (в вашем случае - от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа город Шарья Костромской области (http://adm-sharya.ru/zemelno-imuschestvennye-otnosheniya/kumi-informaciya-o-svobodnyh-zemelnyh-uchastkah/) или от Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, который организует и проводит торги по продаже земельных участков, находящихся в собственности Костромской области, и имеет права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Костромской области согласно п. 75 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Костромской области (https://adm44.ru/power/iogv/imushestvo/).

Пунктом 4 ст. 39.11 ЗК РФ регламентирован четкий порядок действий по подготовке к проведению аукциона (по продаже или предоставлению земельного участка в аренду) по инициативе заинтересованного лица. Основная непосредственная подготовка к аукциону осуществляется заинтересованным лицом в следующем порядке, а именно.

1. Заинтересованное лицо осуществляет подготовку схемы расположения земельного участка (если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории).

2. Заинтересованное лицо обращается в местную администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка.

3. В течение двух месяцев со дня подачи заявления от заинтересованного лица местной администрацией проводится проверка и выносится решение об  утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения.

4. Заинтересованным лицом организуется выполнение кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка.

5. Кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы по этому земельному участку, или заинтересованное лицо подает в Росреестр заявление о постановке на кадастровый учет и регистрацию права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, при этом доверенности или иного уполномочивающего документа от местной администрации не требуется.

6. Заинтересованное лицо обращается в местную администрацию с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка. В данном заявлении указывается цель использования земельного участка.

Положительным результатом всех этапов вышеперечисленной работы должно быть принятое местной администрацией решения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды (или продажи) земельных участков, оформленное распоряжением о проведении аукциона.

В противном случае местной администрацией выносится одно из нижеследующих решений: об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или об отказе в проведении аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Решение об отказе должно содержать все основания отказа.

Следует знать, что местная администрация может отказывать вам только по основаниям, строго перечисленным в законе. Например, основания для решения администрации об отказе заявителю в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов перечислены в п. 8 ст. 39.15 и ст. 39.16 ЗК РФ.

В случае вашего несогласия с полученным официальным отказом и наличием законных оснований у вас есть право оспорить решение местной администрации в судебном порядке.

Чтобы правильно ответить на поставленный вами вопрос о законности (незаконности) действий местной администрации по выбранному ей  способу возмездной реализации интересующего вас земельного участка (продажа, а не право заключения договора аренды), надо ознакомиться с решением, содержащим отказ, который вы получили в ответ на заявление, а главное, знать - в какой форме сотрудником администрации передано вам решение: был ли это устный ответ сотрудника (не имеющий юридической силы) или предоставлено письменное официальное решение, в котором указаны все основания принятия такого решения.

Кроме этого, как указано в вашем вопросе, организация работ по межеванию и постановке на кадастровый учет интересующего вас земельного участка проводилась силами местной администрации, а не вами как заинтересованным в предоставлении земельного участка лицом. Следовательно, инициатива по проведению аукциона идет со стороны местной администрации, которая и определила конкретный способ реализации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе (через продажу), что не является противозаконным.

П