Переоформление квартиры с двух человек на одного

Поскольку вы собираетесь расторгнуть брак и планируете выплату денежной компенсации супруге за ее долю в совместно нажитом имуществе – квартире, то вам лучше всего подходит вариант с заключением между вами и супругой соглашения о разделе совместно нажитого имущества между супругами (далее – соглашение о разделе).

Раздел общего имущества супругов производится в соответствии со ст. 38–39 Семейного кодекса РФ.

Имущество, нажитое супругами во время брака (общее имущество супругов), может быть разделено между супругами по их соглашению, которое обязательно должно быть нотариально удостоверено. Если между супругами по вопросам раздела совместно нажитого имущества происходит спор, то раздел имущества ведется в судебном порядке.

Поскольку соглашение о разделе заключается в нотариальной форме, вам придется оплатить государственную пошлину за совершение нотариальных действий в размере, установленном пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ (0,5 %  суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб.), а также оказание нотариусом услуг правового и технического характера (далее – ПТХ). Информацию о предельных размерах ПТХ, которые ежегодно устанавливает Федеральная нотариальная палата, а также конкретные размеры ПТХ у каждого субъекта Российской Федерации можно посмотреть на сайте Федеральной нотариальной палаты.

В соглашении о разделе вы сможете предусмотреть на кого ляжет бремя будущих ипотечных выплат, размер денежной компенсации за выплаченную часть кредита и долю в квартире вашей супруги, порядок и сроки выплаты денежной компенсации, сроки подачи пакета документов в Росреестр для проведения государственной регистрации перехода прав (поскольку право собственности на недвижимое имущество, его возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН, п. 1 ст. 131 ГК РФ). При этом надо также учитывать, что государственная регистрация внесения изменений, перехода прав на недвижимость, обремененную ипотекой, имеет свои особенности.

Так как квартира, подлежащая разделу между супругами, обременена ипотекой, потребуется согласие залогодержателя.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке. Таким образом, заключить соглашение о разделе вы сможете, только получив предварительное согласие вашего залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями вашего договора об ипотеке.

На практике нотариусы, составив проект соглашения о разделе, предоставляют его залогодержателю для получения предварительного согласия залогодержателя на данную сделку. Поэтому вам сначала придется переоформить свои кредитные отношения с залогодержателем, заключив с ним новый ипотечный договор, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты осуществлялись только вами, и была возможность оформить квартиру в вашу единоличную собственность.

 Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – залогодержателя) может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ. Таким образом, в силу прямого указания в законе ваш залогодержатель вправе оспорить соглашение о разделе, заключенное без его согласия. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Также в соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) письменное согласие залогодержателя потребуется и для государственной регистрации на ваше имя перехода права собственности на долю в квартире на основании соглашения о разделе, если иное не установлено вашим договором об ипотеке. При отсутствии такого согласия имеются основания для приостановления государственной регистрации (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

По вопросу подтверждения факта передачи денежной компенсации вашей супруге.

От согласованного и зафиксированного вами в соглашении способа выплаты денежной компенсации (наличного или безналичного, например, с использованием депозита нотариуса, путем перечисления на банковский счет вашей супруги) будет зависеть и документ, подтверждающий факт выполнения вами обязательств по выплате: или расписка супруги при наличном способе передачи, или справка, выданная нотариусом, подтверждающая внесение вами денег на его депозитный счет, или платежное поручение о переводе компенсации на счет вашей супруги с отметкой банка о выполнении поручения.

Дополнительный новый вариант перечисления денег по обязательству появится с 29 декабря 2020 г. – безопасно перечислять деньги на депозит нотариуса можно будет и в удаленном режиме, через специальный онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты и портал Госуслуг, когда вступит в силу так называемый Закон о цифровом нотариате – Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Документ, подтверждающий выполнение вами долговых обязательств, и будет являться одним из инструментов, защищающих вас от возможных претензий супруги по оспариванию прав на долю квартиры в дальнейшем.

Чтобы избежать в будущем возможных претензий со стороны супруги по условиям соглашения о разделе, вам также следует учесть такой важный вопрос, как: из какого денежного источника вы собираетесь производить выплату денежной компенсации супруге?

В силу ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, к которому относятся также и доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты. Общим имуществом супругов являются также ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Таким образом, выплата денежной компенсации может быть произведена только из средств, принадлежащих лично вам.