«Российской газеты»
Продажа проданной, но не зарегистрированной земли
Более 15 лет назад мной был продан участок земли. В 2018 году я получил квитанцию на оплату земельного налога за три предшествующих года. Оказывается, договор купли-продажи не был зарегистрирован, и я являюсь собственником участка (подтверждено выпиской из ЕГРН). Найдя покупателя и обратившись с просьбой вступить в права собственности и возместить уплаченный земельный налог, взаимопонимания не нашел. Видимо, ситуация с земельным участком, собственником которого он официально так и не стал, его полностью устраивает. На консультации в регистрационной палате мне однозначно и твердо объявили, что я до сих пор являюсь полноправным владельцем участка и имею полное право им распоряжаться по своему усмотрению. О договоре купли-продажи мне дословно сказали, что он недействительный. Могу ли я продать этот участок? Может ли покупатель по ранее заключенному договору оспорить новую сделку на основании имеющегося у него договора и акта приема-передачи, не прошедшего государственную регистрацию? Сможет ли отсудить оплаченную за участок много лет назад сумму?
В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу ст. 12 ГК РФ способом защиты нарушенного права является в том числе восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам ст. 301, 302 ГК РФ, а не по правилам гл. 59 ГК РФ.
Вы можете обратиться в суд и признать данную сделку недействительной.
Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер.
Для этого потребуется квалифицированная юридическая помощь, поскольку в процессе рассмотрения дела исковые требования необходимо будет уточнять.