«Российской газеты»
Неустойка из-за срыва срока сдачи дома
Застройщик обязался сдать дом 30 декабря 2018 г., чего сделано не было. Месяц назад мне дали на подпись акт приемки-передачи квартиры, в котором фигурируют слова: "К застройщику претензий не имею" и "К срокам сдачи обьекта претензий не имею". Могу ли я требовать исключения этих слов из акта? Что делать, если застройщик откажется? Могу ли я подать в суд на взыскание неустойки после подписания акта (в случае изменения акта)?
Подписывать акт в той редакции, которую предлагает застройщик, - право, а не обязанность участника долевого строительства. Если застройщик требует подписать акт с условием об отсутствии претензий при их наличии, он нарушает закон.
Участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика исключения из акта указанных условий. Кроме этого, даже после подписания акта в редакции застройщика можно обратиться в суд за выплатой неустойки.
Обоснование позиции следующее.
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется в том числе законодательство РФ о защите прав потребителей.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Иными словами, законом установлен запрет на включение условий, ухудшающих положение потребителя.
Согласно п. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ отказ гражданина от осуществления принадлежащего ему права, по общему правилу, не влечет прекращения этого права. Следовательно, подпись участника долевого строительства в акте, содержащем условие об отсутствии претензий, не влечет прекращения права требовать выплаты неустойки за нарушения, допущенные застройщиком.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. При нарушении этого срока застройщик уплачивает неустойку.
В некоторых случаях решить конфликт удается во внесудебном порядке, путем переговоров.
В описанной ситуации можно письменно обратиться к застройщику с просьбой исключить из акта положения об отсутствии претензий. Еще один способ – составить свой вариант акта приемки и направить его застройщику. Кроме этого, можно вычеркнуть положения об отсутствии претензий из акта, предложенного застройщиком, перед подписью. В этом случае на каждом экземпляре акта сделайте отметку об этом и о том, что имеете претензии, поставьте дату и подпись.
Если застройщик отказывается исключить положения об отсутствии претензий или не подписывает акт в предложенной редакции, вследствие чего квартира не передается, необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности, об обязании передать объект, о взыскании неустойки.