«Российской газеты»
Как правильно заключить договор об оценке жилья?
Основополагающим нормативным актом в данной сфере является Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (ст. 3 указанного закона).
Для надлежащего оформления правоотношений необходимо заключить договор оказания услуг оценщика. Основные требования к такому договору содержатся в ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Такой договор заключается в простой письменной форме и должен содержать:
цель оценки;
описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
вид определяемой стоимости объекта оценки;
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
дату определения стоимости объекта оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.
Приведем примерную форму договора оказания услуг оценщика.
Договор
оказания услуг оценщика N _____
г. _____________
"___"__________ ____ г.
______________________, именуем___ в дальнейшем "Заказчик", в лице ______________________, действующ___ на основании ______________________, с одной стороны, и
______________________, член саморегулируемой организации оценщиков "_____________________", именуем___ в дальнейшем "Исполнитель", в лице ______________________, действующ___ на основании ______________________, с другой стороны, а совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. В соответствии с настоящим Договором Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по оказанию услуг по оценке ______________________ (именуемые в дальнейшем - Услуги), а Заказчик обязуется принять и оплатить Услуги Исполнителя.
1.1.1. Объект оценки: ________________________________________________.
(описание объекта оценки, позволяющее его идентифицировать)
1.1.2. Вид определяемой стоимости объекта оценки: __________________________.
1.1.3. Цель оценки: ____________________________________.
1.2. Оценщик, оказывающий Услуги в рамках настоящего Договора: _________________________, член _________________________, адрес: ____________________________. Регистрационный N _________, страховой полис N _______ от "___"__________ ____ г., выдан _________________________, квалификационный аттестат N __________ от "___"__________ ____ г.
1.3. Услуги по настоящему Договору оказываются Исполнителем в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
1.4. Результатом оказания Услуг по настоящему Договору является отчет об оценке, который оформляется Исполнителем и передается Заказчику в письменной форме на материальном носителе на русском языке в одном экземпляре и должен соответствовать положениям действующего законодательства Российской Федерации и требованиям, установленным настоящим Договором.
1.5. Услуги по настоящему Договору оказываются в следующие сроки:
1.5.1. Начало оказания Услуг: "___"_________ ____ г.
1.5.2. Конец оказания Услуг: "___"_________ _____ г.
1.6. Датой определения стоимости объекта оценки является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Датой определения стоимости объекта оценки по настоящему Договору является дата составления отчета об оценке объекта.
2. Права и обязанности Сторон
2.1. Исполнитель обязан:
2.1.1. Оказать Услуги Заказчику качественно и в срок в соответствии с требованиями настоящего Договора.
2.1.2. В случае утраты полученных от Заказчика оригиналов документов восстановить их за свой счет.
2.1.3. Соблюдать при проведении оценки требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик.
2.1.4. По окончании оказания Услуг представить Заказчику отчет об оценке и Акт оказанных услуг (Приложение N ____).
2.1.5. Хранить копию составленного отчета об оценке в течение общего срока исковой давности, установленного действующим законодательством Российской Федерации.
2.2. Исполнитель вправе:
2.2.1. Получать от Заказчика любую информацию и документы, необходимые для выполнения своих обязательств по настоящему Договору.
2.2.2. Самостоятельно определять формы и методы оказания Услуг по настоящему Договору исходя из требований действующего законодательства Российской Федерации.
2.2.3. Отказаться от исполнения обязательств по настоящему Договору при условии полного возмещения Заказчику убытков, причиненных таким отказом.
2.3. Заказчик обязан:
2.3.1. Предоставить Исполнителю всю необходимую информацию и (или) документы в течение ____ рабочих дней с момента подписания настоящего Договора.
2.3.2. Оплатить услуги Исполнителя в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.
2.3.3. Принять результаты оказанных Услуг у Исполнителя путем подписания Акта оказанных услуг (Приложение N ____).
2.4. Заказчик вправе:
2.4.1. Осуществлять контроль за ходом оказания Услуг, не вмешиваясь при этом в деятельность Исполнителя.
2.4.2. Получать от Исполнителя устные и письменные консультации и разъяснения, связанные с оказанием Услуг, в течение _____ рабочих дней с момента предъявления соответствующего требования.
2.4.3. Отказаться от исполнения настоящего Договора при условии оплаты Исполнителю фактически оказанных им Заказчику Услуг на момент такого отказа.
3. Вознаграждение исполнителя и порядок его выплаты
3.1. За проведение оценки объекта по настоящему Договору Исполнителю выплачивается вознаграждение в размере ______ (_____________) рублей.
3.2. Выплата вознаграждения осуществляется на основании выставляемого Исполнителем счета в течение _____ дней с момента подписания Сторонами Акта оказанных услуг (Приложение N ____).
3.3. Выплата вознаграждения Исполнителю осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя, указанный в настоящем Договоре, или же путем внесения наличных денежных средств в кассу Исполнителя.
4. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Исполнитель несет имущественную ответственность за ненадлежащее оказание Услуг по настоящему Договору. В случае если Услуги оказаны Исполнителем с отступлениями от условий настоящего Договора по вине Исполнителя, Заказчик вправе потребовать от Исполнителя безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо соразмерного уменьшения стоимости Услуг.
4.3. В случае нарушения сроков оказания Услуг Заказчик вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ____% от стоимости Услуг за каждый день просрочки.
4.4. В случае несвоевременной оплаты Заказчиком Услуг Исполнителя Исполнитель вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
4.5. Уплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
4.6. Убытки, причиненные Заказчику вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном Исполнителем, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества Исполнителя, причинившего своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности.
4.7. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
4.8. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 4.7 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
4.9. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
4.10. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 4.7 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
4.11. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 4.7 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
5. Разрешение споров
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
5.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
6. Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами и действует до момента исполнения Сторонами всех взятых на себя обязательств.
6.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
7. Конфиденциальность
7.1. Любая информация, передаваемая Сторонами друг другу в период действия настоящего Договора, разглашение которой может нанести убытки любой из Сторон, является конфиденциальной и не подлежит разглашению третьим лицам, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
8. Заключительные положения
8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
8.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
8.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
8.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
8.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9. Приложение
Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
9.1. Страховой полис Исполнителя (Приложение N ___).
9.2. Отчет оценщика (Приложение N ___).
9.3. Акт оказанных услуг (Приложение N ___).
9.4. _________________________________.
10. Подписи Сторон
Исполнитель: Заказчик:
Результатом проведения оценки объекта недвижимости является официальный отчет.
Согласно ст. 11. Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
цель оценки;
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.
В случае если заказчиком оценки жилого помещения является гражданин, то данные правоотношения попадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
В рамках судебного разбирательства в суде общей юрисдикции оценка объектов недвижимости проводится с привлечением квалифицированных оценщиков.
О проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости суд выносит определение, в котором содержится перечень вопросов эксперту, наименование экспертного учреждения, а также сведения о стороне, за счет которой проводится оценка. На время проведения оценки производство по делу приостанавливается. После вступления определения в законную силу (15 дней со дня вынесения) суд направляет дело в экспертное учреждение. Экспертное учреждение связывается с плательщиком, после оплаты эксперт приступает к оценке. По завершении работ дело вместе с экспертным заключением возвращается в суд, после чего производство по делу возобновляется.
Оценка ущерба проводится аналогичным образом.