Яковлев Николай Афанасьевич (Москва) 13.09.2016 Рубрика: Жилье

Покупатель по техническим причинам не выполнил условия договора по расчетам

Был заключен договор купли-продажи продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года. Но покупатель по техническим причинам не выполнил условия договора по расчетам. Что лучше составить, если идти навстречу покупателю: дополнительное соглашение к имеющему договору на один год или договор займа на два года?
Владимир Иванов
Владимир Иванов
Консультаций: 165

Продавец, не получив оплату в установленный срок по договору купли-продажи от покупателя за переданный товар, вправе потребовать уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, потребовать оплатить переданный товар или отказаться от исполнения договора купли-продажи. Данные права продавца закреплены в ст. 486 Гражданского кодекса РФ.

Исходя из данной нормы, продавец может потребовать оплаты по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года в случае передачи покупателю земельных участков и доли жилого дома.

В данной ситуации изменяется срок исполнения обязательства по оплате.

Оформить изменение срока оплаты по договору продавец может в форме претензии (требования) к покупателю об оплате переданных земельных участков и доли жилого дома в установленный новый срок, исходя из положений п. 4 ст. 486 ГК РФ.

Альтернативный способ изменения срока оплаты - это заключение с покупателем дополнительного соглашения к договору купли-продажи в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ. Следует учитывать, что при заключении дополнительного соглашения к договору купли-продажи потребуется согласие покупателя в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Стороны по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года могут заключить договор займа.

В качестве способа обеспечения исполнения обязательства в договоре займа стороны вправе предусмотреть куплю-продажу земельных участков и доли жилого дома, исходя из п. 1 ст. 329 ГК РФ.

Переход права собственности на земельные участки и долю жилого дома будет ставиться в зависимость от исполнения должником (заемщиком, бывшим покупателем) обязанностей по договору займа, а сумма займа является одновременно ценой по договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В этом случае ранее договор купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года будет считаться исполненным, т.е. обязательства покупателя по оплате земельных участков и доли жилого дома будут выполнены.

Следовательно, при заключении договора займа продавец становится займодавцем, т.е. лицом, которое передает деньги в собственность, а покупатель получает статус заемщика и обязуется их возвратить.

Для обеспечения исполнения обязательств по возврату денег в договоре займа предусматривается заключение договора купли-продажи земельных участков и доли жилого дома между займодавцем и заемщиком, с условием ее возврата после уплаты долга по договору займа. Другими словами, вместе с договором займа заключается договор купли-продажи.

В определение Верховного Суда РФ от 29.10.2013 № 5-КГ13-113 рассмотрены обстоятельства спора заключения договора займа с обеспечением исполнения обязательства.

Пока заемщик, он же бывший покупатель по договору купли-продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года не возместит заем в течение двух лет бывшему продавцу, то не станет владельцем земельных участков и доли жилого дома.

Следует учитывать риски при заключении вышеуказанного договора займа.

Заемщик может оспорить договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги в действительности не получены им от заимодавца в порядке п. 1 ст. 808 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 812 ГК РФ, если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным.

При признании договора займа судом незаключенным последует признание недействительным договора, заключенного в обеспечение исполнения обязательства. Примером из судебной практики может послужить апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.08.2014 по делу № 33-11572/2014.

Таким образом, можно сделать вывод, что менее рискованным будет заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи продажи земельных участков и доли жилого дома с обременением на три года.

Сказали спасибо:
2