«Российской газеты»
Незаконная продажа технического этажа дома застройщиком
Многоквартирный 10-этажный дом был сдан в эксплуатацию в 2020 году. Первый этаж представляет собой парковку. В его потолке проложены все коммуникации. В 2021 году застройщик застеклил этаж для защиты от замерзания коммуникаций, а в 2023 году передал весь этаж вместе с коммуникациями (кроме помещений бойлерной и щитовой) своим бывшим подрядчикам якобы за долг по мировому соглашению. Теперь последние собираются организовать там коммерческие помещения для сдачи в аренду. Как действовать жильцам, чтобы вернуть общедомовое имущество?
В силу п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме – помещение в многоквартирном доме (далее – МКД), указанное в проектной или технической документации на МКД либо в электронном паспорте МКД, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в МКД независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются части МКД, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу МКД, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений, машино-мест в МКД, относятся общие помещения МКД, несущие и ненесущие конструкции МКД, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование МКД за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в МКД, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.
К общему имуществу МКД относятся в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.
Отличием нежилых помещений, расположенных в МКД, от помещений, являющихся общедомовым имуществом МКД, является то, что они согласно проектной документации не предусмотрены для обслуживания жилых помещений в соответствующем доме и, соответственно, не относятся к общему имуществу собственников помещений МКД.
Таким образом, спорное помещение не является собственностью жильцов МКД, в связи с чем застройщик как собственник этого помещения имеет право распоряжаться им по своему усмотрению.